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老小區(qū)“從頭到腳”換新顏

　　墻皮剝落的“黃皮樓”，告別“掉皮”的老模樣；老房子的青磚外墻原樣保留，內(nèi)部空間引入新業(yè)態(tài)，昔日的肉禽菜檔升級為“婚慶+非遺”主題商業(yè)街區(qū)……當(dāng)居民小區(qū)逐漸老去，如何幫它們煥發(fā)新生？9月18日，廣州城市更新媒體采訪調(diào)研系列活動走進老舊小區(qū)。

　　近年來，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局踐行人民城市理念，以老舊小區(qū)改造為重要抓手，通過“補短板、強基礎(chǔ)”提升居住品質(zhì)，服務(wù)“一老一小”，通過“重保護、增活力”推動有機更新，激發(fā)片區(qū)潛能，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，助力實現(xiàn)老城市新活力。

　　截至今年8月，全市完成改造1233個老舊小區(qū)，累計改造老舊建筑6978.28萬平方米，惠及93.84萬戶家庭、300.29萬居民。

　　聚焦基礎(chǔ)短板 解決民生痛點

　　新港西路231號：“黃皮樓”換“新皮膚”

　　鷺江地鐵站旁的新港西路231號微改造項目，包括3個小區(qū)，6棟建于20世紀(jì)90年代的6層住宅樓，一共163戶居民。其中，231號大院是南海水產(chǎn)研究所的職工樓。“在廣州話里，這些叫‘黃皮樓’，之前都掉皮了，斑斑駁駁。”在此居住了七八年的謝先生說，“住在頂樓的鄰居反映，防水隔熱層漏水，導(dǎo)致家里天花滲漏。”

新港西路231號“黃皮樓”改造前（左）后（右）對比。

　　人民城市人民建，項目通過居民協(xié)調(diào)會議、座談會、現(xiàn)場調(diào)研、走訪交流、調(diào)查問卷等多種方式收集居民意見，將外立面、隔熱層等問題一一記錄在案，據(jù)此修訂實施方案。2023年5月，項目啟動施工單位招標(biāo)程序，7月完成招標(biāo)，2024年10月完工驗收。

　　如今，破舊剝落的外立面重新粉刷，米黃色外墻搭配藍色的新雨篷，呼應(yīng)南海水產(chǎn)研究所文化理念，樓頂?shù)姆浪魺釋诱喴恍拢茡p的人行道鋪上平整的透水磚，路燈也多起來了……小區(qū)“從頭到腳”換了模樣。在街坊不太留意的地方，改造新增微型消防站1個、更換滅火器152個、給水管改造200米、地下排水管改造2600米，從面子到里子確保居民生活安全便捷。

　　除了要解決“能不能”住的問題，還要解決住得“好不好”的問題。在231號項目，改造拆除一樓占道的私人花壇，還路于民，樓下的公共空間新增兒童樂園，色彩活潑的地面圖案配上娛樂設(shè)施，激發(fā)小朋友的運動潛能，小區(qū)轉(zhuǎn)角設(shè)置休息亭，為居民提供納涼聊天的聚腳點。謝先生說：“最大的感受是住在這里舒服了。”

　　廣州經(jīng)驗：首要任務(wù)是解決設(shè)施老化等“硬傷”

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，老舊小區(qū)改造的首要任務(wù)就是解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能缺失等“硬傷”。廣州結(jié)合城市體檢發(fā)現(xiàn)問題和城市居住社區(qū)補短板行動，制定老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)指引，涵蓋基礎(chǔ)、完善、提升、統(tǒng)籌四大類60項改造內(nèi)容，對失養(yǎng)失修失管的小區(qū)按照高標(biāo)準(zhǔn)實施優(yōu)先改造。

　　聚焦居民急難愁盼問題，系統(tǒng)推進水、電、氣、路等硬件設(shè)施改造，推進老舊管網(wǎng)更新，實施雨污分流；修繕小區(qū)道路，暢通消防通道，完善照明系統(tǒng)，小區(qū)設(shè)施功能得到顯著提升，居民生活更安全、更便捷。

　　廣州結(jié)合改造大力整治小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，拆除違建、清理雜物，整治空中“三線”，完善垃圾分類設(shè)施，營造干凈、整潔、優(yōu)美、宜居的小區(qū)環(huán)境。梳理優(yōu)化區(qū)域交通流線，改善慢行系統(tǒng)，增加機動車或非機動車泊位。因地制宜鋪設(shè)透水磚，推動增綠補綠，盤活閑置或低效用地，植入體育健身設(shè)施，變“邊角地”“閑置地”為“活力場”。

　　緊扣“一老一小” 完善服務(wù)供給

　　六榕街：長者12元一餐還能免費續(xù)湯

　　中午時分，飯菜飄香，位于解放北路的六榕街社區(qū)飯?zhí)美铮氖啦艘蛔峙砰_，廣州戶籍長者僅需12元一份，老火湯、米飯免費續(xù)。80多歲的盤福路街坊陳先生，在越秀公園游泳后順便過來吃飯。“這里飯菜新鮮現(xiàn)做，價格實惠，吃得放心。”飯?zhí)玫某銎凡粌H得到長者的認(rèn)可，還吸引到附近的打工者，連本土自媒體大V也來探店，十分“出圈”。

　　運營方桐樂集團董事長張春介紹，這是越秀區(qū)首個“社區(qū)飯?zhí)?暖新驛站”聯(lián)合體，在滿足長者就餐的前提下，同時面向其他社區(qū)居民、新就業(yè)群體開放，日均就餐量約400人次，截至目前服務(wù)社區(qū)居民超13萬人次，其中長者占六成。“這里原來是做快遞物流的，后來我們公開競標(biāo)取得，街道提供租金優(yōu)惠，加上飯?zhí)靡彩俏⒗\營——我們集團主業(yè)是做養(yǎng)老服務(wù)，給街坊實惠。”

　　針對3歲以下幼兒托育難題，六榕街利用盤福社區(qū)原頤康站部分閑置空間，改造建成六榕街普惠托育園，總面積近125平方米，具有“小而美，小而精”的特點。托育園于2024年8月份開始運營，共提供20個托位，目前入托人數(shù)為16人，運營至今共服務(wù)198人次。

　　面向“全齡”段，六榕街盤福社區(qū)聯(lián)合廣州市文化集團合作打造全市首個社會化運營的社區(qū)藝養(yǎng)中心，通過“場地+運營+課程師資”的方式引入社會化運營服務(wù)。藝養(yǎng)中心目前開設(shè)了20多門特色課程，探索形成“白天長者學(xué)堂，晚上青年夜校，周末小區(qū)少年宮”的運營模式。每周對外開放不少于56小時，平均每周開展社區(qū)公益文化活動2次，累計服務(wù)超5000人次。

　　廣州經(jīng)驗：打造“15分鐘”養(yǎng)老圈

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州以老舊小區(qū)改造為契機，大力完善“一老一小”服務(wù)設(shè)施。

　　在關(guān)愛“老”的方面，針對老舊社區(qū)老齡化趨勢，積極推進無障礙環(huán)境建設(shè)，合理設(shè)置坡道、扶手，累計增設(shè)無障礙通道約288千米，完成電梯加裝逾13000臺。因地制宜建設(shè)長者飯?zhí)?5處、日間照料中心32處，改造或增設(shè)老年活動室32處，打造“15分鐘”養(yǎng)老服務(wù)圈。

　　在呵護“小”的方面，越秀區(qū)在洪橋、白云、珠光、人民、黃花崗等街道，通過補充止車石及減速帶、設(shè)置等候或玩樂區(qū)、植入歷史文化或藝術(shù)彩繪墻等，打造“最美上學(xué)路”；結(jié)合小區(qū)空間條件，累計新增室外兒童活動場所181處、室內(nèi)兒童活動場所23處、兒童游樂設(shè)施395套。

　　成片連片改造 推動文商旅融合

　　北站東側(cè)項目：企業(yè)參與全域治理財政零投入

　　廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項目，涉及新華街道5個社區(qū)及新華村，共71.4公頃，現(xiàn)狀居住總?cè)丝诩s2.3萬人，總戶數(shù)約8002戶，范圍內(nèi)共有126個老舊小區(qū)。

　　成片連片改造，擁有大量可騰挪、待激活的資源，為項目吸引資金、自我造血提供了可能性。項目鼓勵、推動企業(yè)出資約2.27億元，盤活低效閑置資產(chǎn)，重塑街區(qū)活力。項目在全省首創(chuàng)“城市體檢+城市更新+城市運營”的工作模式，探索后續(xù)長效管養(yǎng)，實現(xiàn)老舊小區(qū)有機更新。

　　“我們作為企業(yè)，參與新華片區(qū)的全域治理。政府把行政執(zhí)法以外的職能服務(wù)委托給我們實施，包括環(huán)衛(wèi)、日常巡查、安全管理等。我們與街道一起發(fā)掘片區(qū)的資源，打造新華夜市，在路燈兩側(cè)設(shè)置廣告屏，還設(shè)立充電站、換電柜等，通過這些收益反哺片區(qū)的管養(yǎng)，每年為財政減負(fù)約300萬元，實現(xiàn)合同期3年內(nèi)財政零投入。”花都萬物城市運營服務(wù)有限公司市場總監(jiān)周楚明說。

　　改造后的新華坊、紅磚坊，也迎來了“第二春”。今年七夕，新華坊煥新開業(yè)，打造“婚慶+非遺”主題商業(yè)街區(qū)。“現(xiàn)在路好走了，環(huán)境變美了，吸引了年輕人、新客戶來咨詢試穿。入駐新華坊個把月，營收已經(jīng)是租金的兩倍了。”省級非遺釘金繡裙褂制作技藝代表性傳承人唐志茹說。紅磚坊通過政府改造投入，引入社會資本約1300萬元，打造花都區(qū)首個智慧化養(yǎng)老公寓，設(shè)置136個床位，提供普惠性養(yǎng)老公寓、孤獨癥患者幫扶等服務(wù)。“開業(yè)僅一個月，養(yǎng)老公寓已經(jīng)接近住滿。”花都城投匯鑫公司副經(jīng)理鄒利成說。

今年七夕，新華坊煥新開業(yè)，打造“婚慶+非遺”主題商業(yè)街區(qū)。

　　廣州經(jīng)驗：文脈城脈商脈融合發(fā)展

　　成片連片改造，是廣州老舊小區(qū)改造的亮點之一。成片連片打破單個小區(qū)的物理空間界限，以街區(qū)、片區(qū)為單元，實施統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)動改造。

　　市住建局印發(fā)老舊小區(qū)改造成片連片技術(shù)指引，指導(dǎo)對歷史文化底蘊深厚、商業(yè)氛圍濃厚的片區(qū)整體策劃改造。在老舊小區(qū)改造中，廣州將改造與業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)業(yè)培育相結(jié)合，注重文商旅策劃與引導(dǎo)，利用改造后的空間和煥新的環(huán)境，積極引入文創(chuàng)、餐飲、民宿等新業(yè)態(tài)，打造特色文創(chuàng)街區(qū)、潮汐市場、記憶博物館等，發(fā)展體驗式、沉浸式消費。推動歷史文化資源活化與旅游消費融合發(fā)展，設(shè)計精品游覽線路，舉辦文化節(jié)慶活動，使老舊片區(qū)成為吸引游客的“打卡地”和消費熱點。