老舊小區(qū)的空置公房，引入社會資本改造成為“奶油風(fēng)”青年公寓，出租率超九成；樓齡最老將近60年的國企大院，產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造，開創(chuàng)天河老舊小區(qū)改造“政企共建”先河；……10月23日，廣州城市更新媒體采訪調(diào)研系列活動走進黃石花園小區(qū)、省農(nóng)墾總局大院、“黌橋·小石集”項目。

　　近年來，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局踐行人民城市理念，以老舊小區(qū)改造為重要抓手，積極探索“政府引導(dǎo)+公眾參與+市場運作”模式，建立部門聯(lián)動工作機制，引導(dǎo)居民“唱主角”，引入社會資本，廣泛凝聚政、民、企各方力量，通過“聚合力、促共贏”，構(gòu)建共建共治共享新格局。

　　黃石花園“點石成金”：“灰頭土臉”的房子華麗轉(zhuǎn)身 出租率超九成

　　位于黃石街道的黃石花園小區(qū)，是廣州市首批采用設(shè)計施工運營一體化（EPCO）模式進行改造的老舊小區(qū)項目。改造引入社會資本，投資運營小區(qū)內(nèi)的直管公房，盤活閑置空間。

　　在黃石花園改造中，項目引入運營企業(yè)愿景集團，對公有房屋、低效閑置空間等存量資源開展活化利用。改造前，小區(qū)內(nèi)直管公房基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，日常運營管理、設(shè)施維修及問題處理由政府部門負責，管理難度和維修壓力與日俱增。

　　為了改善黃石花園直管公房財政收益和使用困境，企業(yè)對舊屋進行改造：“灰頭土臉”的房子，鋪上木地板，搭配暖色調(diào)家具，變身“奶油風(fēng)”青年公寓。截至9月，企業(yè)已整體交付運營74套（包括原空置66套和新退租8套），實際出租68套，出租率91%。

　　黃石花園三街3號共享服務(wù)中心，是企業(yè)重點建設(shè)的低效閑置空間之一。面積約340平方米的共享服務(wù)中心，原本只是住宅樓下的架空層，如今經(jīng)過改造，成功引入人民日報智慧e站（助農(nóng)產(chǎn)品、免費看報、便民服務(wù)）、廣廠產(chǎn)茶飲（中茶飲、中醫(yī)問診）、非遺工坊（非遺體驗、書法培訓(xùn)）等。

　　一系列活化手段，盤活了資源，改善了租住環(huán)境，完善了配套設(shè)施，為周邊青年群體、新廣州人提供了可拎包入住的舒適出租屋，提升出租率。租金收益的預(yù)期，促使企業(yè)積極出資提升小區(qū)整體環(huán)境，形成良性循環(huán)，實現(xiàn)多方共贏。

　　農(nóng)墾大院“政企共建”：一滴橡膠樹液“凝”成社區(qū)IP 大院留住鄉(xiāng)愁

　　位于天河區(qū)東莞莊路33號的廣東省農(nóng)墾總局大院，分布了31棟已進入“中老年”的住宅樓，最早的建筑已建成接近60年，整體建成已超過30年。大院存在社區(qū)配套不完善，建筑老舊，適老化設(shè)施缺失等問題。

　　產(chǎn)權(quán)單位廣東省農(nóng)墾集團有意愿出資參與改造。天河區(qū)統(tǒng)籌投入財政資金；廣東省農(nóng)墾集團公司出資460萬元改造翻新小區(qū)內(nèi)道路。項目開創(chuàng)了天河區(qū)老舊小區(qū)改造“政企共建”的先河，為老舊小區(qū)改造資金池注入新活力。

　　改造構(gòu)建起覆蓋全流程的居民參與體系，由屬地街道、社區(qū)居委會組織居民成立項目建管委、業(yè)主委員會等小區(qū)自治自管組織，搭建開放包容的居民議事平臺。天河區(qū)住建部門聯(lián)合多方，多次召開專題協(xié)調(diào)會議，累計協(xié)調(diào)解決管線入地、停車位優(yōu)化等20余項民生難題。

　　農(nóng)墾大院于去年底煥新。小區(qū)內(nèi)，道路重新鋪設(shè)，標線清晰，設(shè)置慢行系統(tǒng)，居民出行安全感明顯提升。改造增設(shè)老年活動場所、親子活動區(qū)等，對25棟老舊住宅樓進行升級，設(shè)置無障礙通道與扶手。建設(shè)一條貫穿社區(qū)的活動健康慢跑道，將小區(qū)劃分為辦公靜怡區(qū)、居住生活區(qū)，重點打造三大節(jié)點——芳苑、歡聚公園、健康公園。

　　改造結(jié)合農(nóng)墾總局發(fā)展歷史亮點，以農(nóng)墾職工采集過程中的一滴橡膠樹液為原型，打造原創(chuàng)社區(qū)文化屬性的文創(chuàng)IP“小靈膠”，將其應(yīng)用于農(nóng)墾大院標志系統(tǒng)之中，傳承農(nóng)墾總局歷史文化。

　　黌橋·小石集“模塊化建造”：老城危房“搭積木”煥新 打造宜居空間

　　位于越秀山腳應(yīng)元路旁的黌橋·小石集項目近日全面完工，作為廣州中心城區(qū)首個小連片危舊房“原拆原建”試點，該項目在半年內(nèi)將17棟無獨立廚衛(wèi)的危舊房煥新為舒適明亮的新房子。通過公房的企業(yè)“大業(yè)主”帶動私房“小業(yè)主”，項目探索出“業(yè)主出一點、企業(yè)投一點、政府補一點”的多主體籌資機制，成功破解改造資金難題。

　　項目創(chuàng)新采用“統(tǒng)一設(shè)計、歸集產(chǎn)權(quán)、整體報批”模式，由國企北秀公司作為實施主體，統(tǒng)籌推進不同權(quán)屬房屋的整體改造。私房業(yè)主按每平方米4400多元承擔建安成本，占項目總投資約3%；政府提供前期工作經(jīng)費和申報補助資金。半年后，危房變身電梯新房，面積和高度均獲增加，房屋價值顯著提升。項目運用BMC鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造技術(shù)，像“搭積木”一樣施工，工期較傳統(tǒng)方式縮短約60%，并同步解決原有消防通道狹窄問題。

　　改造后建筑面積增加517平方米，新增空間用于電梯、公共走廊及服務(wù)配套。“增加的面積有200多平方米位于四樓，未來會用作街道的社區(qū)活動中心，包括社區(qū)書屋、智慧養(yǎng)老、健身空間以及休閑空間等。”洪橋街道辦事處主任王飛說。

　　項目通過打破單宗地改造局限，對零散分布的17棟建筑進行整體規(guī)劃設(shè)計，增添紅磚灰瓦、天井庭院等嶺南元素，利用建筑多層退臺設(shè)計營造出豐富的公共空間和立體綠化，結(jié)合周邊退縮空間打造社區(qū)交流小廣場，塑造具有廣府特色的街巷空間。

　　記者從北秀公司了解到，在后續(xù)運營中，項目通過引進專業(yè)運營企業(yè)，打造首層社區(qū)服務(wù)空間與二、三層公寓聯(lián)動的綜合體。

　　首層布局輕餐飲、健康生活、便捷服務(wù)等多元社區(qū)服務(wù)功能，為周邊居民創(chuàng)造社交場景，激活社區(qū)活力，逐步構(gòu)建集“社區(qū)生活樞紐”與“潮流文化地標”于一體的活力生態(tài)。二、三層30間18平方米的房間計劃打造為現(xiàn)代化公寓，公區(qū)配建公共廚房、閱讀室、共享客廳，滿足新市民、青年人“拎包入住”需求，增加中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)居住空間。

　　目前，項目已產(chǎn)生示范效應(yīng)，周邊居民參與改造意愿高漲。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將持續(xù)深化危舊房改造配套政策研究，發(fā)揮黌橋·小石集項目試點的示范帶動作用，推動一批“原拆原建”、自主更新項目落地，進一步消除房屋安全隱患、改善群眾居住條件、釋放存量空間資源潛力。