“公房”帶動“私房”一起改造 闖出一條城市更新“新路子”

　　11月10日上午，廣州市萬松園得勝崗片區自主更新項目正式開工。該項目位于海珠區江南西核心商圈，總改造范圍約1.87公頃，是廣州首個集中成片連片危舊房自主更新試點，由廣州市住房和城鄉建設局指導，廣州安居集團作為項目實施主體單位。

　　25棟建于上世紀六七十年代的危舊房，分別由公房的運營管理單位廣州安居集團、私房業主共同出資改造，加上政府“補一點”，實施自主更新。改造后，預計可提供約300套保障性住房，服務于新市民、青年人、城鎮工薪群體在穗安居。公房“帶動”私房自主更新的方式，有望在廣州更多項目落地。

　　首期安置全部回遷私房

　　改造前的得勝崗片區，有25棟3到6層建于上世紀六七十年代的磚混結構舊樓，大部分房子沒有獨立廚房、廁所，也缺乏獨立排污設施，居住環境堪憂，是名副其實的“老破小”。改造后的房子，將有獨立廚衛，增設電梯、無障礙設施、地下停車場。

　　改造分三期實施，11月10日開工的是位于萬松園路北側的首期，現場13棟樓房已拆除，將建起一棟不超100米的新樓，用于安置私房業主和提供保障性住房。全部私房業主的回遷房都集中在一期。保障性住房則以三房戶型為主，面積小于90平方米。

　　二期位于萬松園路南側，體量最大，涉及的公房和私房數量更多，二期將全部建設保障房。三期視居民改造意愿情況實施。

　　業主只需支付建安成本

　　得勝崗片區涉及公房、私房多個產權主體，其中公房占大頭，為改造的高效推動創造了有利條件。項目通過居民、企業、政府多方協同，實踐“業主出一點、企業投一點、政府補一點”籌資模式。

　　業主參與自主更新只需負擔建安成本，便可撬動從“老破小”樓梯樓到電梯樓的資產升值，相對于購買電梯樓置換，成本大幅節約，還能原地回遷。比如一套原產權面積為60㎡的老舊房屋，原價值為120萬元左右，改造支出費用約30萬元，建成后房屋價值按周邊一手商品房價格測算可增值到300萬元左右。

　　出資的主力，是運營管理這些破舊公房的廣州安居集團，他們不僅負責項目設計、建設管理、監理等費用，投資建設停車場及公共服務設施，也負責牽頭對接政府部門、跑通流程。對于企業而言，改造將有效盤活手頭的低值資產，提升后續運營收益。

　　政府補一點則體現在補助前期工作經費和政策性資金。改造通過片區整體提升，完善公共服務配套、改善城市形貌，最終實現“業主得實惠、企業獲效益、城市提品質”的多方共贏。

　　同時打造好小區好社區

　　得勝崗片區的改造，不僅要建設好房子，還要打造好小區、好社區、好城區，補齊片區公服配套和城市基礎設施的短板。在《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》政策支持下，項目充分運用政策允許的建筑增量空間，重點用于住宅成套化改造、加裝電梯、增設地下停車場及公共活動空間，全面系統提升居住品質。

　　項目將萬松園小學擴建工程納入二期改造計劃，解決學校缺少標準化操場跑道、建筑老舊等問題。同時，穿行在片區中間的萬松園路，將從單向一車道拓寬至雙向四車道，大幅提升通行能力。地處老城區，得勝崗片區改造將彰顯嶺南特色，在首層設置騎樓和架空層，優化地塊沿街空間，提升社區活力。同時，還將推進老舊管網改造，提升城市安全韌性。

　　多種改造方案破解難題

　　從越秀區的小石集原拆原建項目，到海珠區的得勝崗片區自主更新項目，在老城區成功實施危舊房改造的項目，不約而同都是以公房為主、私房占少數。由公房運營管理的企業牽頭，帶動私房業主共同推進改造，可以有效克服單靠私房業主推動、缺乏有力的牽頭方、意見難以統一的不足。

　　盡管如此，危舊房自主更新仍然面臨業主出資意愿低、出資能力不足等困難。根據已完成以及正在進行的項目經驗，廣州安居住房置業有限公司黨總支副書記、總經理嚴飛虎分享了遇過的諸多難題：“有的業主存在違建，對于面積認定存在分歧；有的業主剛剛裝修，額外的成本怎么彌補；有的業主年紀大、收入低，擔心享受不到改造成果。”

　　如何破解？嚴飛虎表示，他們正在根據不同情況，研究多種解決方案：“比如我們幫業主墊付，一起組成共有產權；比如反向養老，我們可以幫業主更新房子然后出租，找一個租金便宜的地方給業主居住，讓其獲得出租收益和一定的養老保障。”

　　廣州安居集團黨委書記、董事長陳智勇表示，在城市發展轉向存量提質增效為主的新階段，得勝崗項目率先闖出了一條城市更新的“新路子”。接下來，廣州安居集團將發揮得勝崗項目示范引領作用，推進更多自主更新項目落地見效。