轉(zhuǎn)發(fā)廣州人大常委會關(guān)于廣州市人民政府辦理關(guān)于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案實(shí)施方案的決議的通知廣州市人民政府辦公廳文件穗府辦〔2003〕6號轉(zhuǎn)發(fā)廣州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于廣州市人民政府辦理關(guān)于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案實(shí)施方案的決議的通知各區(qū)、縣級市人民政府，市府直屬各單位：　　市十一屆人大常委會第三十八次會議審議通過了《廣州市人民政府辦理〈關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案〉的實(shí)施方案》，并作出了相應(yīng)的決議。現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。廣州市人民政府辦公廳二○○三年二月二十一日廣州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于廣州市人民政府辦理《關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》實(shí)施方案的決議（2003年1月24日廣州市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十八次會議通過）　　廣州市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十八次會議，聽取了市人民政府辦理《關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》實(shí)施方案（第48號、第50號和第53號）的報(bào)告。經(jīng)過審議，同意這個(gè)實(shí)施方案。　　會議認(rèn)為，"爛尾樓"屬歷史遺留問題，情況比較復(fù)雜，原因是多方面的。市人民政府要按照"一樓一策"的處理辦法，采取切實(shí)有效的措施，加快推進(jìn)整治"爛尾樓"的各項(xiàng)工作，積極、妥善地解決"爛尾樓"有關(guān)問題，依法保護(hù)各方面的利益，特別是被拆遷人的利益，盤活開發(fā)建設(shè)資源，搞好城市建設(shè)與管理。　　廣州市人民政府辦理關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案實(shí)施方案　　市十一屆人大五次會議主席團(tuán)決定，將市人大代表王則楚、鐘棵枝、甘岫云等代表依法提出的《關(guān)于建議市政府盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》（第48號）、《清除"都市傷疤"，建設(shè)好大都市》（第50號）和《關(guān)于整治廣州市"爛尾樓"刻不容緩的議案》（第53號）三個(gè)議案合并成《關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》，交由市政府辦理。市政府對此高度重視，立即布置和落實(shí)辦理工作。主辦單位和會辦單位密切配合，共同努力，深入調(diào)查研究、查閱歷史資料、廣泛征求意見、反復(fù)討論修改，形成了加快整治"爛尾樓"的議案實(shí)施方案。在認(rèn)真聽取市人大常委會意見的基礎(chǔ)上，又對議案實(shí)施方案作了一些修改。經(jīng)市政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)提請市人大常委會會議審議。　　一、辦理《關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》的情況　　整治"爛尾樓"是改善我市城市面貌，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序的需要，是進(jìn)一步鞏固和發(fā)展"三年一中變"成果的重要內(nèi)容。它涉及多方面的利益特別是被拆遷人利益，直接關(guān)系到我市的社會穩(wěn)定和現(xiàn)代化建設(shè)。我市一直非常關(guān)注和重視"爛尾樓"問題，市人大《關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》交辦以后，市政府對此更加重視，加快了工作進(jìn)程，要求有關(guān)部門和單位采取更加有力的措施，繼續(xù)依法妥善處理這一問題。　　（一）明確主辦單位和會辦單位，確定工作思路。　　2002年4月29日，市政府召開工作會議，明確了《關(guān)于盡快制定整治"爛尾樓"辦法的議案》的主辦單位為市建委，會辦單位為市國土房管局、規(guī)劃局、市政府法制辦等十多個(gè)部門，并邀請市中級人民法院、人民銀行廣州分行營管部協(xié)助辦理。在明確各自職責(zé)任務(wù)的基礎(chǔ)上，主、會辦單位經(jīng)過認(rèn)真研究，提出了"積極面對歷史和現(xiàn)狀，保護(hù)各方面利益，特別是被拆遷人利益；摸清情況，一案一策；依法依章，切實(shí)可行"的工作思路，有組織、有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)了各項(xiàng)工作。　　（二）市政府成立了整治"爛尾樓"的組織實(shí)施機(jī)構(gòu)。　　2002年8月，經(jīng)市政府11屆102次常務(wù)會議批準(zhǔn)，成立了"廣州市處置''爛尾樓''工作領(lǐng)導(dǎo)小組"，由李卓彬副市長擔(dān)任組長，市政府辦公廳、市建委、市國土房管局等十多個(gè)委、辦、局為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)具體收集、整理、匯總和研究相關(guān)的文件和資料，并提出解決"爛尾樓"問題的工作建議。同時(shí)，市政府還要求各區(qū)政府成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu)，協(xié)助市政府處理轄區(qū)內(nèi)"爛尾樓"問題。　　（三）進(jìn)一步全面調(diào)查我市"爛尾樓"的情況。　　在過去調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，市政府有關(guān)部門對全市1992-2001年批準(zhǔn)實(shí)施拆遷的項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)排查。經(jīng)過幾個(gè)月的緊張工作，完成了對"爛尾樓"的全面調(diào)查，摸清了我市目前"爛尾樓"的基本情況，為今后依法推進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)和依法處理提供了基礎(chǔ)資料。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前我市八個(gè)老城區(qū)范圍內(nèi)共有"爛尾樓"57宗，其中取得預(yù)售許可證的有43宗，有23宗已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，有20宗被凍結(jié)查封；造成"爛尾樓"的主要原因是開發(fā)企業(yè)資金不足（詳細(xì)情況請參閱附件）。　　（四）組織有關(guān)人員赴外地城市考察。　　2002年6月，議案辦理領(lǐng)導(dǎo)小組組織了有關(guān)同志到北京市、天津市和海南省考察，了解他們處置"爛尾樓"的做法，查閱研究了外地有關(guān)處置"爛尾樓"問題的文件資料。同時(shí)，還專門向國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司匯報(bào)了我市整治"爛尾樓"的情況，聽取了他們的意見。通過這些工作，了解了情況，開拓了思路。　　（五）抓緊推進(jìn)整治"爛尾樓"工作。　　在辦理議案的同時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施整治"爛尾樓"的各項(xiàng)措施。抓緊修改和草擬了與整治"爛尾樓"工作有關(guān)的法規(guī)規(guī)章，主要是房地產(chǎn)開發(fā)、閑置土地處理、拆遷管理、停緩建工程處理等方面。各有關(guān)部門總結(jié)了以往開展整治和預(yù)防"爛尾樓"工作的經(jīng)驗(yàn)，采取強(qiáng)有力的措施，加大了監(jiān)督管理的力度，從規(guī)范運(yùn)作入手，防止出現(xiàn)新的"爛尾樓"，對一些已著手處理的"爛尾樓"，制定了針對性的措施，促使部分"爛尾樓"重新啟動(dòng)或依法轉(zhuǎn)讓。　　二、1996年以來我市整治"爛尾樓"的情況　　一直以來，市政府始終非常重視"爛尾樓"問題。尤其是1996年以來，采取了一系列整治和預(yù)防"爛尾樓"的具體政策和措施，積極處理"爛尾樓"問題，取得了一定成效。　　（一）制定有關(guān)法規(guī)規(guī)章，完善城市房屋拆遷管理的政策和制度。　　我市從1996年開始起草《廣州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，1997年9月1日起施行，該法規(guī)調(diào)整了城市房屋拆遷中的各種關(guān)系，重點(diǎn)強(qiáng)化了保護(hù)被拆遷人利益的措施。1997年6月，市政府頒布了《廣州市閑置土地處理辦法》，是國內(nèi)最早頒布這方面規(guī)章的城市之一。這一規(guī)章的頒布和實(shí)施，對我市解決和預(yù)防"爛尾樓"問題起了積極作用。根據(jù)市政府1998年9月批轉(zhuǎn)執(zhí)行的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市城市房屋拆遷管理工作有關(guān)問題的請示》（穗府〔1998〕75號）的要求，市拆遷管理部門建立落實(shí)了拆遷資金監(jiān)控制度、拆遷跟蹤檢查制度，建立和健全了拆遷地塊檔案，有效防止了產(chǎn)生新的拆遷爛尾地塊。　　（二）采取措施追討臨遷費(fèi)，全面調(diào)查拆遷項(xiàng)目。　　針對"爛尾樓"導(dǎo)致被拆遷人補(bǔ)償安置不能到位、拖欠臨遷費(fèi)問題，1996年以來，我市采取行政手段，通過登報(bào)告示、引導(dǎo)拆遷戶訴諸法律追討臨遷費(fèi)等途徑，督促拆遷單位支付臨遷費(fèi)。同時(shí)，每年春節(jié)前，市政府有關(guān)部門都召開催付臨遷費(fèi)大會，要求欠費(fèi)單位必須想方設(shè)法發(fā)放臨遷費(fèi)，使臨遷戶能安度佳節(jié)。到目前為止，共計(jì)催付臨遷費(fèi)7億多元，在一定程度上緩解了"爛尾樓"造成的矛盾。　　1999年，我市對當(dāng)時(shí)的拆遷地塊進(jìn)行了清理，通過實(shí)施"一地一策"的處理辦法，二十多個(gè)地塊的關(guān)系得到理順。2001年，我市擴(kuò)大清理范圍，對1992年至2001年批準(zhǔn)實(shí)施拆遷但沒有按期完成拆遷工作的地塊進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容有地塊的拆遷規(guī)模、目前的拆遷補(bǔ)償安置狀況、資金投入數(shù)量、用地手續(xù)、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度等情況，對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了初步的收益分析，實(shí)施針對性措施，為整治"爛尾樓"提供了較全面的基礎(chǔ)資料。　　（三）重點(diǎn)處理了矛盾較突出、影響較大的"爛尾樓"項(xiàng)目。　　對于這些"爛尾樓"項(xiàng)目，我市的主要措施是：依法理順各方關(guān)系，收回土地使用權(quán)，結(jié)合實(shí)施城市規(guī)劃重新調(diào)整使用。如為了保護(hù)南越王宮遺址，我市需遷建兒童公園，經(jīng)比較分析，決定復(fù)建地點(diǎn)選在中建廣場地塊。市政府依法收回中建廣場地塊土地使用權(quán)后，總共投入3億元用于兒童公園復(fù)建，其中包括解決中建廣場地塊遺留的補(bǔ)償安置問題。另外如南油公司芳草街地塊，市政府1999年無償收回土地使用權(quán)后改作危改項(xiàng)目，享受危改項(xiàng)目優(yōu)惠政策，目前項(xiàng)目已完工。盤福新街地塊、狀元坊地塊等在收回土地使用權(quán)后，成功拍賣出讓，由競買人接手處理原"爛尾樓"項(xiàng)目的拆遷遺留問題，目前工作進(jìn)展順利。　　（四）加大協(xié)調(diào)和督辦的力度，解決了一部分"爛尾樓"問題。　　主要的方式是：　　1.協(xié)調(diào)建設(shè)單位對已拆除房屋進(jìn)行原狀修復(fù)，安排拆遷戶搬回。如：興華公司恩寧路地塊。　　2.會同建設(shè)單位上級主管部門協(xié)商解決辦法，重點(diǎn)解決拆遷戶的補(bǔ)償安置問題，如荔灣區(qū)城市建設(shè)開發(fā)公司等開發(fā)建設(shè)的金花小區(qū)，曾拖欠臨遷費(fèi)12億元，4100戶拆遷戶居無定所。荔灣區(qū)政府承擔(dān)主管責(zé)任，組織力量首先建設(shè)回遷房安置被拆遷戶。到目前為止，金花小區(qū)約3410被拆遷戶已得到安置，690戶正在解決中。　　3.按程序批準(zhǔn)建設(shè)單位調(diào)整融資組合，使項(xiàng)目重新啟動(dòng)運(yùn)作。　　4.依法調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，使項(xiàng)目能在目前的房地產(chǎn)市場條件下繼續(xù)運(yùn)作。　　5.通過法院理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系和確認(rèn)債權(quán)債務(wù)責(zé)任人后，明確項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體，推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。　　6.協(xié)助完善拍賣手續(xù)，加快"爛尾樓"項(xiàng)目的拍賣，使部分"爛尾樓"更換新的業(yè)主。　　（五）通過清理閑置土地，清理了一批未正常開發(fā)的項(xiàng)目。　　根據(jù)《廣州市閑置土地處理辦法》，市政府成立了市處理閑置土地領(lǐng)導(dǎo)小組（市收地會），開始依法對全市過期用地批文和閑置土地進(jìn)行處置。處置重點(diǎn)是沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)投入或投入很少的項(xiàng)目。至今，已開展了16批次的收地工作，全市注銷過期用地批文和收回閑置土地共946宗、用地面積1844萬平方米，其中原來八個(gè)老城區(qū)有931宗、1466萬平方米。　　（六）依法調(diào)整國有建設(shè)用地審批程序，完善商品房預(yù)售管理，有效控制"爛尾樓"的產(chǎn)生。　　根據(jù)修訂后的《中華人民共和國土地管理法》和修訂后的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，我市近期依法調(diào)整了國有建設(shè)用地審批程序，需先辦理土地有償使用手續(xù)、領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后，再辦理房屋拆遷手續(xù)，改變了過去拆遷手續(xù)在前的做法。今后建設(shè)單位在進(jìn)行房屋拆遷等土地利用活動(dòng)前，必須先繳納土地出讓金，由此提高了建設(shè)單位進(jìn)入房地產(chǎn)市場的"門檻"，有利于減少"爛尾樓"的發(fā)生。我市一直認(rèn)真貫徹實(shí)施省人大1998年頒布實(shí)施的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步完善了商品房預(yù)售管理制度，堅(jiān)決實(shí)行商品房預(yù)售款監(jiān)控制度，提高商品房預(yù)售的形象進(jìn)度條件，加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證的期限管理，有效防止了商品房開發(fā)項(xiàng)目新的"爛尾"。　　三、進(jìn)一步加大整治"爛尾樓"力度的對策措施　　"爛尾樓"的產(chǎn)生由來已久，情況比較復(fù)雜，原因是多方面的。但從根本上說，是建設(shè)單位對項(xiàng)目未作深入的可行性研究、市場風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變能力低和經(jīng)營不善等自身因素造成的。根據(jù)我市加快現(xiàn)代化中心城市建設(shè)的要求，市政府已將解決和預(yù)防"爛尾樓"問題作為我市今后城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的一項(xiàng)重要工作，依法繼續(xù)加快處理進(jìn)程。開展這項(xiàng)工作的主要原則是：嚴(yán)格依法推進(jìn)，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作；切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制，優(yōu)先解決拆遷戶的補(bǔ)償安置問題；突出重點(diǎn)，分類處置，逐步消化。計(jì)劃用三至五年的時(shí)間基本解決現(xiàn)有的"爛尾樓"問題，力爭近兩年取得突破性進(jìn)展，重點(diǎn)抓好對群眾利益和城市景觀影響較大的"爛尾樓"的整治工作。具體措施是：　　（一）建立和完善處理"爛尾樓"的市場機(jī)制。　　"爛尾樓"問題應(yīng)主要通過市場機(jī)制來處理消化。政府將進(jìn)一步充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，努力完善國有土地使用權(quán)交易制度，促進(jìn)和培育國有土地使用權(quán)二級市場的發(fā)展，為"爛尾樓"的依法轉(zhuǎn)讓提供更多渠道，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對原建設(shè)單位無力開發(fā)建設(shè)但有開發(fā)價(jià)值的"爛尾樓"，可通過有形市場交易等方式，按規(guī)定程序調(diào)整土地使用單位，并確保接手單位必須先解決拆遷遺留問題，妥善補(bǔ)償和安置被拆遷戶。　　（二）對進(jìn)入司法程序的"爛尾樓"的處理。　　對進(jìn)入司法程序被法院查封的"爛尾樓"，政府各部門將堅(jiān)持依法行政、依法辦事，主動(dòng)配合法院在處理"爛尾樓"過程中完善手續(xù)，加快司法途徑解決的進(jìn)度。對經(jīng)由法院判決確認(rèn)"爛尾樓"債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，政府各部門要依據(jù)法院生效判決，抓緊辦理相應(yīng)手續(xù)，明確投資主體，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施。對可以或可能通過司法途徑解決"爛尾樓"所引發(fā)糾紛的，將引導(dǎo)"爛尾樓"涉及各方通過法律程序解決糾紛，政府及有關(guān)部門將在各方面予以支持。同時(shí)，建議市人大督促法院加快此類案件的處理。　　（三）進(jìn)一步完善整治"爛尾樓"工作的法規(guī)規(guī)章。　　根據(jù)近年來處理"爛尾樓"的實(shí)踐和市人大代表議案提出的要求，繼續(xù)執(zhí)行以往行之有效的措施，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步健全、完善有關(guān)法規(guī)規(guī)章，做到有法可依、有章可循、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。　　一是根據(jù)國務(wù)院頒布的有關(guān)法規(guī)和廣州市近年來的實(shí)際情況，對1996年市政府頒布的《廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法》和1997年市人大頒布的《廣州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂。《廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦法》修訂為《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)辦法》，《廣州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》修訂為《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。目前修訂稿已經(jīng)市政府常務(wù)會議討論通過，并已提交市人大審議。　　二是根據(jù)廣州幾年來的工作實(shí)踐，對《廣州市閑置土地處理辦法》進(jìn)行修改，更詳細(xì)地明確閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處置程序、收回閑置土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償費(fèi)用的支付方式等，使之更具可操作性。此項(xiàng)工作現(xiàn)正抓緊進(jìn)行。　　（四）建立和完善整治"爛尾樓"的工作機(jī)制。　　市政府及各區(qū)、縣級市和政府有關(guān)部門要從整治市容市貌和維護(hù)社會穩(wěn)定出發(fā)，繼續(xù)把處置"爛尾樓"問題作為重要工作，明確工作計(jì)劃目標(biāo)，明確層級責(zé)任，抓好重點(diǎn)和突破口。繼續(xù)將整治"爛尾樓"列入城市建設(shè)管理考評內(nèi)容，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，使這項(xiàng)工作有機(jī)構(gòu)、有監(jiān)督、有檢查、有考評，確保整治"爛尾樓"的各項(xiàng)措施真正落到實(shí)處。　　（五）要求建設(shè)單位依法補(bǔ)齊有關(guān)手續(xù)。　　在處理"爛尾樓"的過程中，要嚴(yán)格按照程序辦事。針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)"爛尾樓"存在項(xiàng)目手續(xù)不完善的問題，依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，要求建設(shè)單位盡快補(bǔ)齊項(xiàng)目的各項(xiàng)手續(xù)，明確開發(fā)建設(shè)期限，以此為突破口，為進(jìn)一步全面依法推進(jìn)項(xiàng)目續(xù)建和依法處理"爛尾樓"項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。　　（六）對建設(shè)單位自身因素造成的"爛尾樓"的處理。　　對建設(shè)單位自身原因造成的"爛尾樓"，政府將加大監(jiān)督管理力度，建立有效約束機(jī)制，促使"爛尾樓"續(xù)建。主要措施有：　　1.落實(shí)業(yè)主責(zé)任制。責(zé)成"爛尾樓"業(yè)主或投資人的上級主管部門負(fù)責(zé)妥善解決問題。存在"爛尾樓"的開發(fā)企業(yè)，不配合政府整治"爛尾樓"工作的，不允許開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件，包括有形土地市場進(jìn)入和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)獲得。"爛尾樓"牽涉的債權(quán)債務(wù)應(yīng)當(dāng)依法盡快處理，能夠協(xié)商解決的協(xié)商解決；必須通過法律途徑解決的，由人民法院等司法機(jī)構(gòu)處理。　　2.支持項(xiàng)目續(xù)建。建設(shè)單位有開發(fā)能力，可在規(guī)定期限內(nèi)完成對被拆遷人的補(bǔ)償和安置的，政府各有關(guān)部門將支持項(xiàng)目的續(xù)建，包括在符合城市規(guī)劃的前提下，可以依法調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或調(diào)整項(xiàng)目使用功能。　　3.限期進(jìn)行整飾。依照經(jīng)濟(jì)實(shí)用的原則，要求建設(shè)單位限期對"爛尾樓"進(jìn)行立面整飾，保持"爛尾樓"工地的環(huán)境清潔，使"爛尾樓"與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。　　4.依法收回土地使用權(quán)。對個(gè)別矛盾較突出的"爛尾樓"，可采取解決拆遷安置問題和項(xiàng)目開發(fā)分開處理的方式，在政府組織協(xié)調(diào)下依法收回土地使用權(quán)，妥善解決。　　附件：廣州市"爛尾樓"基本情況表