廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知穗府辦函〔2021〕33號廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構：　　《廣州市老舊小區(qū)改造工作實施方案》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設局反映。廣州市人民政府辦公廳2021年4月22日廣州市老舊小區(qū)改造工作實施方案　　為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（省政府令第279號）和《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）的工作部署，結合市委、市政府《關于深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的實施意見》、《廣州市深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的工作方案》精神，為滿足人民群眾美好生活需要，持續(xù)探索超大型城市有機更新實現(xiàn)高質量發(fā)展的新路徑，扎實推進老舊小區(qū)改造，制定本方案。　　一、工作目標　　新時期老舊小區(qū)改造要健全居民群眾參與機制、調動各方參與，完善社會治理體系，在實現(xiàn)城市人居品質提升的基礎上挖掘文化資源，提升產(chǎn)業(yè)活力，向提升城市綜合實力邁進。強化頂層設計，建立健全老舊小區(qū)改造工作機制，全面摸查2000年底前建成的老舊小區(qū)，按照“細分階段、動態(tài)管理”原則，以混合改造“留、改、拆、建”為創(chuàng)新點和突破口，與舊城改造相結合實現(xiàn)有機更新，持續(xù)為“老”城市注入“新”活力。　　（一）精準施策有序推進。　　第一階段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在冊、納入實施計劃、目前正在推進的323個項目（484個小區(qū)）的改造任務（見附件1）；完成全市老舊小區(qū)助殘設施改造；完成2000年底前建成老舊小區(qū)改造需求的摸查工作，基本建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫；推動一批社會資本參與改造的試點項目實施。　　第二階段（2021年7月—2025年12月），按照“成片連片，分步實施”的原則，結合老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫存量，建立儲備項目庫，每年滾動修編老舊小區(qū)改造計劃。將片區(qū)劃分為若干實施項目，逐年推進。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)改造任務。　　（二）創(chuàng)新改造機制體制。　　到2021年，進一步完善老舊小區(qū)改造的制度框架和工作機制，在項目審批、居民參與、用地管理、房屋管理、產(chǎn)業(yè)導入、金融支持和長效運營管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老舊小區(qū)改造政策體系。　　二、實施內容　　（一）改造對象。老舊小區(qū)是指我市行政區(qū)內建成年代較早，失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。　　（二）改造內容與標準。老舊小區(qū)改造內容分為基礎類、完善類、提升類、統(tǒng)籌類。基礎類要發(fā)揮財政資金主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。　　1. 基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要包括小區(qū)內道路、供排水、供電、供氣、通信、綠化、照明、安防系統(tǒng)、消防設施、無障礙設施以及與小區(qū)聯(lián)系的基礎設施的改造提升。　　2. 完善類。滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括環(huán)境及配套設施改造建設等內容。如：外立面整飾、樓體綠化、加裝電梯、建筑節(jié)能改造、機動車泊位等。　　3. 提升類。為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施，養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施，以及危房治理、智慧社區(qū)、海綿城市、規(guī)范化物業(yè)管理等。　　4. 統(tǒng)籌類。統(tǒng)籌各條塊項目實施，聚力老舊小區(qū)改造，推進公共服務覆蓋群眾身邊的“最后一公里”。一是市、區(qū)各職能部門相互聯(lián)動，共同謀劃，統(tǒng)籌各專業(yè)改造力量，協(xié)同推進老舊小區(qū)“三線”下地、電梯加裝、道路整治、雨污分流、二次供水、健身設施、拆除違建、垃圾分類、燃氣入戶、綠化美化等改造；二是統(tǒng)籌完善社區(qū)基本公共服務設施，以社區(qū)為基本單元，以建設完整社區(qū)為導向，逐步構建以幼有所育、學有所教、老有所養(yǎng)、住有所居等為目標，涵蓋公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公共文化體育、殘疾人服務等領域的社區(qū)基本公共服務體系。各內容對應職能部門共同謀劃、同步推進實施。　　以上四類改造內容，具體實施類別要結合片區(qū)（社區(qū)）老舊小區(qū)居民需求和實際條件確定。　　三、實施路徑　　（一）混合改造有機更新。挖掘文、商、旅、創(chuàng)價值街區(qū)，試點實施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置換、公房分類活化、閑置低效空間再利用等改造方式，引入優(yōu)質產(chǎn)業(yè)、企業(yè)，高水平統(tǒng)籌推進有機更新。　　（二）企業(yè)規(guī)模化建設運營。統(tǒng)籌小區(qū)存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場力量，可通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，基礎設施項目特許經(jīng)營（BOT）等模式，引入企業(yè)或國企平臺等市場化方式推進，實現(xiàn)老舊小區(qū)改造項目全生命周期建管一體化。　　（三）政府與社會投資組合實施。采取“政府投資+社會投資”的組合原則，引入社會資本組合實施；對于不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設運營的小區(qū)，采取政府“保基本”的原則實施改造。　　四、資金籌措　　已納入《廣州市老舊小區(qū)改造三年（2018—2020）行動計劃》（穗更新函〔2018〕702號）及歷年市政府投資計劃的項目，按原市、區(qū)出資比例繼續(xù)執(zhí)行；其他的項目改造資金由各區(qū)政府負責。建立改造資金由政府投資、社會資本參與、居民出資、專業(yè)經(jīng)營單位出資多種模式靈活組合的機制。　　（一）政府財政資金。各區(qū)政府可采取以下四種方式籌集資金：　　1. 統(tǒng)籌“三舊”（舊村、舊廠、舊城）改造項目，在區(qū)級土地公開出讓時，可將周邊老舊小區(qū)改造配建項目納入出讓公告一并實施；也可采取聯(lián)動改造、異地平衡的方式，統(tǒng)籌“三舊”改造項目與老舊小區(qū)改造同步實施。　　2. 可結合“三舊”改造項目，按比例或一定額度從中提取老舊小區(qū)改造資金，統(tǒng)籌用于轄區(qū)內老舊小區(qū)改造。　　3. 各區(qū)政府在每年土地出讓金收益中，可提取0.5%—2%用于老舊小區(qū)改造專項資金，也可使用國有住房出售收入存量資金用于老舊小區(qū)改造。　　4. 可申請中央財政補助、中央預算內投資、省級資金補助和發(fā)行政府專項債籌集改造資金。　　市級財政每年安排專項經(jīng)費，采取競爭性分配方式對各區(qū)老舊小區(qū)改造進行補貼。競爭性分配方案另行制定。　　（二）社會資本。區(qū)政府可成立區(qū)級城市更新公司或引入企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，通過對既有建筑“留、改、拆、建”，活化利用低效閑置用地等方式，合理調整使用功能，適當增加經(jīng)營性功能，獲得建設資金和后續(xù)管養(yǎng)資金，促進小區(qū)實現(xiàn)長效管養(yǎng)。鼓勵原產(chǎn)權單位對房改房給予資金支持。　　（三）專業(yè)經(jīng)營單位。引導專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責任，明確相關設施設備產(chǎn)權關系，出資參與小區(qū)改造中相關管線設施設備的改造提升。落實稅費減免政策，專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)當期費用稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。　　（四）居民出資。建立激勵機制，引導居民出資，落實居民出資責任，健全群眾參與機制。政府優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高、有出資意愿的小區(qū)實施改造。居民可采取以下四種方式或其他方式出資參與改造：　　1. 直接出資參與改造，居民通過集資對樓棟本體（如屋面、外墻、防盜門、樓梯間等）進行修繕；也可通過捐資捐物、投工投勞參與改造。　　2. 讓渡小區(qū)公共收益（如戶外廣告、停車、社區(qū)低效空間再利用等收益），通過引入規(guī)模化運營企業(yè)運營，用于小區(qū)的改造和日常維護管理。　　3. 完善小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)，小區(qū)改造前居民集資建立后續(xù)管養(yǎng)基金，并承諾引入專業(yè)物業(yè)管理或準物業(yè)管理的，優(yōu)先納入改造計劃。　　4. 支持小區(qū)居民提取公積金，用于加裝電梯等自住住房改造，對于集資加裝電梯的居民，各區(qū)政府根據(jù)實際可給予適當?shù)呢斦a助。鼓勵居民結合小區(qū)改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。　　五、金融支持　　（一）量身制定融資方案。金融機構要緊密結合老舊小區(qū)改造模式特點，推進業(yè)務創(chuàng)新、流程創(chuàng)新，開發(fā)適宜金融產(chǎn)品。對融資規(guī)模較大的改造項目，可通過銀團貸款等方式，集中金融資源，給予融資支持。　　（二）支持片區(qū)改造項目融資。對于片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式或跨片區(qū)組合平衡模式生成的老舊小區(qū)改造項目，探索在本區(qū)內跨項目統(tǒng)籌、開發(fā)運營一體的新模式，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施、統(tǒng)一運營，實現(xiàn)項目資金平衡，金融機構可通過整體授信方式提供融資支持。　　（三）支持項目以預期收益提供融資增信。對于小區(qū)混合改造類的項目，能夠通過新建、改擴建用于公共服務的經(jīng)營性設施，金融機構可以相關設施改造后產(chǎn)生的收益作為還款來源，為改造項目提供融資支持。　　六、保障措施　　（一）強化組織領導。市城市更新工作領導小組負責指導全市老舊小區(qū)改造工作，審議五年工作方案、改造規(guī)劃、年度改造計劃等重要文件；市住房城鄉(xiāng)建設局負責統(tǒng)籌全市老舊小區(qū)改造項目實施和政策制定工作，市各職能部門根據(jù)職能分工制定老舊小區(qū)改造配套政策。　　（二）強化居民共建的參與機制。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領導作用，統(tǒng)籌協(xié)調社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權單位、物業(yè)服務企業(yè)等共同推進改造。搭建溝通議事平臺，利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區(qū)黨組織引領的多種形式基層協(xié)商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識，發(fā)動居民積極參與改造方案制定、引導居民出資、配合施工、參與監(jiān)督和后續(xù)管理、評價和反饋小區(qū)改造效果等。做好宣傳引導，提高社會各界對老舊小區(qū)改造的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。　　（三）加強協(xié)調聯(lián)動。充分調動市、區(qū)、街（鎮(zhèn)）力量，市各職能部門與各區(qū)政府緊密配合，加強部門間聯(lián)動，引導各類企業(yè)有效對接，建立集聚發(fā)力、各司其職、通力合作的聯(lián)動工作機制。　　（四）加強政策保障。部門協(xié)作合力創(chuàng)新改造機制體制，建立1+N配套政策體系（1個實施方案，N個配套政策），推動社會力量和居民積極參與老舊小區(qū)改造。（見附件2）　　七、任務分工　　（一）各區(qū)政府。建立健全工作機制，統(tǒng)籌本區(qū)老舊小區(qū)改造工作，負責組織對本區(qū)老舊小區(qū)開展摸查，編制五年工作方案、改造規(guī)劃、年度改造計劃，開展片區(qū)策劃；負責整合資源籌集改造資金，引入社會資本，指導參與企業(yè)、區(qū)職能部門、街（鎮(zhèn)）等單位實施改造，強化資金監(jiān)管；組織將小區(qū)內公共區(qū)域供水、供電、供氣等專業(yè)管線移交相關專業(yè)經(jīng)營單位管理；建立和完善黨建引領城市基層治理機制，提升小區(qū)社會治理水平，建立長效管養(yǎng)機制，推動建設政務服務、養(yǎng)老、托育等便民服務體系，為企業(yè)入駐社區(qū)提供便利條件，協(xié)助提供場地使用證明等材料；做好信訪維穩(wěn)、宣傳等工作。　　（二）市住房城鄉(xiāng)建設局。統(tǒng)籌全市老舊小區(qū)改造工作，研究制定相關政策，編制全市改造規(guī)劃和實施計劃；建立健全老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫，對改造項目進行動態(tài)監(jiān)督和精細化管理，協(xié)調工作中遇到的問題；指導各區(qū)政府結合城市更新改造、人居環(huán)境提升、歷史建筑保護等工作推進老舊小區(qū)改造；研究完善物業(yè)管理長效機制，研究制定相關的資金支持和獎勵措施；配合申報中央財政補助及政府專項債工作；統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造中涉及智慧社區(qū)相關工作。　　（三）市發(fā)展改革委。負責審核老舊小區(qū)改造工作年度固定資產(chǎn)投資計劃、指導立項等；與市住房城鄉(xiāng)建設局共同負責中央預算內投資計劃申報和使用監(jiān)督等；負責統(tǒng)籌政府專項債申報。　　（四）市財政局。負責市級財政資金的預算審核，安排競爭性補貼資金；協(xié)助中央財政補助的申報和使用監(jiān)督等，配合政府專項債申報。　　（五）市規(guī)劃和自然資源局。負責指導老舊小區(qū)改造規(guī)劃報建、用地等工作，指導歷史文化街區(qū)保護和活化利用工作，組織老舊小區(qū)電梯加裝工作，負責推廣社區(qū)設計師制度，指導、協(xié)助在區(qū)級土地公開出讓時將周邊老舊小區(qū)改造配建項目納入出讓公告一并實施。　　（六）市地方金融監(jiān)管局。負責鼓勵金融機構開發(fā)支持老舊小區(qū)改造相關金融產(chǎn)品，指導老舊小區(qū)改造項目融資主體與金融機構溝通，提供融資相關材料。　　（七）市國資委。負責指導市屬國有企業(yè)在老舊小區(qū)改造中發(fā)揮公益性主體作用，積極參與公共基礎設施、市政設施和公共服務設施等改造工作，并鼓勵市屬國有企業(yè)打造智慧城市標桿項目，助力智慧城市運營生態(tài)圈營造。　　（八）市商務局。負責指導老舊小區(qū)業(yè)態(tài)更新，鼓勵社區(qū)超市、品牌連鎖便利店等便民服務企業(yè)入駐，支持末端配送企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。對于歷史文化保護活化類項目，推動引入老字號企業(yè)。　　（九）市交通運輸局。負責指導、協(xié)調區(qū)對應職能部門實施老舊小區(qū)路面修復、停車場建設和改造等工作。　　（十）市水務局。負責統(tǒng)籌并指導區(qū)對應職能部門實施老舊小區(qū)一戶一水表、二次供水等戶外供水設施改造和排水單元雨污分流改造等工作。　　（十一）市林業(yè)園林局。負責指導區(qū)對應職能部門實施老舊小區(qū)綠化建設、口袋公園建設等工作。　　（十二）市民政局。負責統(tǒng)籌并指導區(qū)對應職能部門實施老舊小區(qū)改造中配套建設養(yǎng)老、社區(qū)議事廳等設施；完善廣州社區(qū)治理模式，發(fā)動多元主體積極參與，共同改善社區(qū)環(huán)境，解決社區(qū)問題，提高服務水平，形成共建共治共享的社區(qū)治理格局。　　（十三）市城市管理綜合執(zhí)法局。負責指導老舊小區(qū)垃圾分類、環(huán)境衛(wèi)生提升；指導燃氣企業(yè)開展管道燃氣入戶、燃氣管道設施設備改造工作；指導各區(qū)推進違法建設治理工作。　　（十四）市工業(yè)和信息化局。負責統(tǒng)籌并指導區(qū)對應職能部門實施智慧燈桿建設工作。　　（十五）市衛(wèi)生健康委。負責統(tǒng)籌并指導區(qū)對應職能部門實施老舊小區(qū)改造中涉及公共衛(wèi)生設施和托育設施的增設或改造計劃。　　（十六）市教育局。負責統(tǒng)籌并指導區(qū)對應職能部門實施老舊小區(qū)改造中涉及幼兒園等教育設施的增設或改造工作。　　（十七）市公安局。負責統(tǒng)籌并指導區(qū)對應職能部門實施老舊小區(qū)安防設施的建設改造工作，配合支持利用無人機航拍老舊小區(qū)影像資料等工作。　　（十八）省通信管理局廣州市通信建設管理辦公室。負責指導老舊小區(qū)通信管網(wǎng)等設施設備改造工作。　　（十九）專業(yè)經(jīng)營單位。對老舊小區(qū)改造中涉及信箱、水（供水）、電、氣、通信等管線設備進行改造；積極履行社會責任，出資參與小區(qū)改造中相關管線設施設備的改造提升。對口職能部門指導，安排專人對接，確保工程質量、進度，做到安全、整潔、文明施工。　　　　附件：1. 廣州市老舊小區(qū)改造（2020—2025年）工作計劃表　　    2.配套政策及保障機制附件1廣州市老舊小區(qū)改造（2020—2025年）工作計劃表轄區(qū)第一階段2020年7月—2021年12月（實施進度數(shù)據(jù)截至2020年9月底）第二階段（2021年7月—2025年12月）合計已完工推進中項目數(shù)小區(qū)數(shù)項目數(shù)小區(qū)數(shù)項目數(shù)小區(qū)數(shù)對2000年底前建成的老舊小區(qū)進行全面摸查，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，每年滾動修編老舊小區(qū)改造計劃。結合實際基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)改造任務。越秀151185581060海珠3748882940荔灣1440001440天河545413134141白云576622223544黃埔3131222929花都2222002222番禺1924661318南沙2020551515從化3643223441增城1818111717合計32348464117259367附件2配套政策及保障機制　　一、落實社區(qū)設計師制度。有序推進社區(qū)設計師工作，鼓勵各區(qū)邀請高等院校、規(guī)劃、勘察、設計單位及相關社會組織等單位作為顧問單位，組織相關專家進社區(qū)參與改造和對方案評審，從設計源頭提升項目品質。　　二、建立后續(xù)管養(yǎng)長效管理機制。在改造方案征求居民意見環(huán)節(jié)的同時，同步就老舊小區(qū)引入后續(xù)管養(yǎng)、建立后續(xù)管養(yǎng)基金、居民出資參與改造方式征求居民意見，業(yè)主同意實施日常管養(yǎng)并承諾交納物管費用、維護基金的和居民參與度高的老舊小區(qū)優(yōu)先納入改造計劃或提前實施改造工程，并統(tǒng)籌傾斜養(yǎng)老、托育、文化、體育、郵政快遞等公共服務設施資源優(yōu)先配置。　　創(chuàng)新多元物業(yè)管養(yǎng)模式，引導小區(qū)強化后續(xù)管養(yǎng)。按照居民意愿確定具體模式、服務內容、服務標準和收費標準。對具備條件的老舊小區(qū)，由物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供專業(yè)管理服務；對業(yè)主消費水平較低、共有部分營利能力較弱的，由業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建日常管養(yǎng)服務隊伍自行管理；鼓勵采用“物業(yè)管理+城市管理”模式，拓展服務范圍，增加營利渠道。確無法實現(xiàn)居民全額付費管養(yǎng)的，由各區(qū)政府負責，其中安保服務可依法通過購買服務等方式委托市、區(qū)保安公司負責，將環(huán)衛(wèi)保潔等服務納入屬地公共環(huán)衛(wèi)保潔范疇。區(qū)政府可對“投資、設計、建設、運營、管理一體化”項目運營期前三年適當給予補助，具體補助方式由各區(qū)政府結合項目實際情況確定。　　三、建立產(chǎn)業(yè)導入機制。在對老舊小區(qū)改造的同時，支持具備商業(yè)價值的老舊房屋用途變更，同步更新業(yè)態(tài)，引入社區(qū)便利店、快遞等便民服務企業(yè)。對于歷史文化保護活化類項目，積極引入老字號企業(yè)等參與，鼓勵以收購、產(chǎn)權置換等方式對歷史建筑進行合理利用，按《廣州市促進歷史建筑合理利用實施辦法》（穗府辦規(guī)〔2020〕3號）執(zhí)行。　　四、探索存量資源整合利用機制。充分利用小區(qū)存量資源，推進成片連片空間整合，將政府公房（不含非公產(chǎn)類直管房）、低效公共空間、地下空間、其他設施，改作公共服務設施、社區(qū)專項服務設施等，滿足居民需求的同時增強小區(qū)自我“造血”功能。合理拓展改造實施范圍，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。　　五、探索增建公共服務設施機制。對存量資源整合利用后仍不能滿足居民需求的小區(qū)，研究出臺增建公共服務設施的支持政策措施，在不違反國家法律法規(guī)和工程建設標準強制性條文規(guī)定的前提下，可適當調整建筑密度、容積率等技術指標。鼓勵利用存量公房或通過拆除違建、私房置換、加建裝配式臨時建筑等方式增建公共服務設施。　　六、完善綜合評估機制。根據(jù)老舊小區(qū)年度實施計劃，每年開展綜合評估，從工作統(tǒng)籌、實施進度、文明施工、資金使用、改造成效、居民滿意度等方面進行全流程、全方位評估，評估結果在市城市更新工作領導小組會上通報。公開方式：主動公開