【音頻解讀】《增城區深化城市更新工作推進高質量發展實施細則》 關于《增城區深化城市更新工作推進高質量發展實施細則》政策解讀（音頻） window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_12865861161463754")); }); 　　一、制定文件的背景　　為進一步完善城市更新配套措施，精準解決實際問題，廣州市規劃和自然資源局增城區分局根據《關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）等文件規定，結合增城區實際，形成《增城區深化城市更新工作推進高質量發展實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。　　二、制定文件的依據和來源　　1.《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）；　　2.《中共廣州市委 廣州市人民政府關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）；　　3.《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引的通知》（穗建規字〔2021〕1號）；　　4.《廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引》（穗規劃資源字〔2020〕33號）；　　5.《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》（穗府辦規〔2019〕5號）；　　6.《廣州市住房和城鄉建設局關于印發<廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法>的通知》（穗建規字〔2019〕13號）；　　7.《廣州市規劃和自然資源局關于加快推進留用地落地兌現工作的通知》（穗規劃資源規字〔2019〕3號）。　　三、制定文件的目的和任務　　（一）目的。進一步補充完善增城區城市更新配套政策，精準解決城市更新工作推進過程中遇到的實際問題，推進城市更新工作高質量發展。　　（二）任務。通過優化審批程序、完善實施機制、加快拆遷建設、堅持連片改造、加強創新探索等方面提高效率、促進高效管理、聚焦項目實施、創新分配機制、破解難點痛點，以城市更新為抓手，推動城市高質量發展。　　四、解讀政策內容　　《實施細則》共有五大部分26條，主要集中在以下方面：　　（一）優化審批程序，提高審核效率。一是明確復核舊村改造項目標圖建庫有效性，復核報告作為土地整備依據；二是明確舊村改造拆舊復墾審核程序，解決現行拆舊復墾系統難以適用舊村改造的問題；三是明確除了“三地”、留用地指標落地等合理路徑以外，舊村改造項目原則上不安排新增建設用地規模；四是優化土壤場地環境調查程序，實施主體承諾在供地前完成調查備案的，方可批復實施方案；五是縮短招商選企掛網時間，由原來的45天調整為30天。　　（二）完善實施機制，促進高效管理。一是強化基礎數據調查管理，做好基礎數據成果和“房地一體”確權登記成果的銜接，確保基礎數據調查的真實性；二是明確村域居住用地區片價低于全區均價的舊村，難以平衡改造成本，原則上不受理改造申請；三是進一步明確前期費用標準，為改造成本核算提供準確依據；四是強化產業導入，注重職住平衡，劃定三個圈層，促進產城融合；五是優化建設政府性房源，政府性房源可由改造主體建設，房源指標等價抵扣相關建安費用；六是明確留用地納入舊村改造原則，規范預支留用地審批程序，避免濫用留用地預支政策；七是明確教育設施用地配套要求，統一全區標準；八是明確實施方案具體重點表決內容，保障村集體及村民知情權、參與權和表達權。　　（三）強化建設管理，聚焦項目實施。一是強化項目簽約及批復管理，整體拆補協議簽約率不足50%的，不予批復實施方案，解決市場主體“占而不動”的問題；二是優先保障大型市政配套設施及公共服務設施等公益性項目建設；三是明確融資區建設及融資面積銷售要求，促進城市更新項目固定資產投資，加快項目資金周轉，減少項目爛尾的風險。　　（四）堅持連片改造，創新分配機制。一是明確舊廠房圖斑復核要求，復核不符合入庫規定的參照有效圖斑的80%進行補償，解決舊廠圖斑復核的問題；二是劃定連片舊廠房重點改造區域，在確定補償款最高上限（45%）的前提下，提高未標圖建庫地塊補償比例，有效促進重點片區成片連片改造；三是重點區域內“工改居”項目，須無償配建5%的保障性住房，既解決政府保障性住房來源的問題，也提高了政府在舊廠項目的實際收益；四是明確舊廠房改造負面清單，涉及產業區塊管控、圖斑范圍外協議出讓、閑置土地管理等政策紅線的，不得適用城市更新政策，為舊廠房項目實施規定了底線。　　（五）加強創新探索，破解難點痛點。一是強化政府前期主導，探索政府或區屬國企主導完成前期工作后，公開掛牌競價引入企業開展拆遷建設，解決市場主體過早介入舊村增加博弈時間，拖延舊村改造進度；二是試點舊村改造“儲改結合”，“儲改結合”項目按照政府儲備用地部分每畝10平方米標準給予村集體物業獎勵，提升村民儲改結合的積極性；三是探索政府主導舊城改造模式，舊城連片改造項目可參照舊村項目靈活分片和動態分期實施；四是實施容積率異地平衡，住宅用地平均凈容積率超過4.5的，應按照價值相當原則將超出部分的融資面積開發權益異地轉移，提升舊村改造品質。