【音頻解讀】

　　【文字解讀】

         一、起草背景

　　2020年9月，廣州市委、市政府聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》，提出要“保障民生，補強短板，在城中村改造中…統(tǒng)籌配建公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及人才公寓，合理配置小面積市場化租賃住房”。

　　2021年7月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）發(fā)布，要求加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題。

　　2021年9月，《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）出臺，提出要進(jìn)一步加強我市住房保障工作，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主的住房保障體系，不斷提高住房保障水平；制定系列配套落實文件，進(jìn)一步完善保障性住房規(guī)劃計劃管理、保障性住房用地保障、商品住宅用地公開出讓配建保障性住房和人才公寓、城市更新（城中村改造）項目配置中小戶型住房、支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)整租“城中村”住房等制度。

　　當(dāng)前，我市舊村莊自建房是住房租賃市場的重要房源，但普遍存在著散、亂、差等低效經(jīng)營情況和諸多安全隱患，在舊村莊等更新時，有必要根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行住房配置、住房租賃方面的規(guī)范指導(dǎo)，以便在改造時深耕細(xì)作、改造后為住房租賃市場提質(zhì)增效打好基礎(chǔ)。

　　二、政策法規(guī)依據(jù)

　　—《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）

　　—《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）

　　—《關(guān)于印發(fā)完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）

　　—《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）

　　—《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）

　　—《中共廣州市委 廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）

　　—《廣州市公共租賃住房保障辦法》（穗府辦規(guī)〔2016〕9號）

　　—《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）

　　—《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳印發(fā)<廣州市關(guān)于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）>的通知》（穗辦〔2021〕12號）

　　其他主要參考文件：

　　—《廣州市居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施管理暫行規(guī)定》（廣州市人民政府令第138號）

　　—《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會　廣州市公安局　廣州市來穗人員服務(wù)管理局關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（穗建規(guī)字〔2017〕17號）

　　—《廣州市人才公寓管理辦法》（穗建規(guī)字〔2019〕17號）

　　—《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕8號）

　　以及規(guī)劃和自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財政和國有資產(chǎn)監(jiān)督管理等方面的政策法規(guī)。

　　三、主要內(nèi)容

　　《意見》共9條，包括城市更新項目配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求、配置方式、落實措施、監(jiān)督管理等。

　　（一）總體原則。規(guī)范配置政策性住房和中小戶型租賃住房規(guī)劃建設(shè)，完善住房保障體系和培育住房租賃市場健康發(fā)展。

　　（二）戶型分類。中小戶型住房戶型劃分為四類：集體宿舍型、30平方米以下單間宿舍型，30~70平方米小戶型，70~90平方米中戶型。

　　（三）配置方式。對規(guī)劃節(jié)余建設(shè)量、復(fù)建安置區(qū)配置政策性住房和中小戶型租賃住房，作出配置比例、戶型面積、建設(shè)方式等要求。

　　（四）落實措施。通過城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃、片區(qū)策劃方案、項目實施方案編制和審核，以及核發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件、簽署土地出讓合同、審查設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計、施工圖審查、施工許可、竣工聯(lián)合驗收等環(huán)節(jié)，落實配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求。

　　（五）監(jiān)督管理。由區(qū)人民政府將住房配置意見納入監(jiān)管范圍，并通過統(tǒng)計評價實現(xiàn)閉環(huán)管理。已經(jīng)審議通過的更新項目，鼓勵修改完善配置政策性住房和中小戶型租賃住房。

　　四、答疑解惑

　　（一）本規(guī)定適用于哪些城市更新項目？

　　按照《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）第五條對“三舊”改造項目的分類規(guī)定，本規(guī)定主要適用于舊村莊全面改造、混合改造類型的城市更新項目，其他城市更新項目可以參照執(zhí)行。

　　（二）中小戶型住房戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)怎樣確定？

　　按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）、《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會　廣州市公安局　廣州市來穗人員服務(wù)管理局關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（穗建規(guī)字〔2017〕17號）等規(guī)定并結(jié)合房地產(chǎn)市場情況，中小戶型住房分為四類：集體宿舍型—建筑面積一般在30平方米以下為主且人均使用面積符合《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ36—2016；單間宿舍—建筑面積一般在30平方米以下；小戶型住宅—建筑面積30平方米~70平方米；中戶型—建筑面積70平方米~90平方米。“以下”或上限包括本數(shù)，“以上”或下限不包括本數(shù)。

　　本意見所涉及住房建筑面積、住宅建筑面積及相關(guān)比例的計算，均指居住使用功能的純住宅建筑面積，不包括車位（車庫）、其他用房、居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積。

　　（三）更新項目政策性住房如何配置？

　　政策性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類保障性住房，以及人才公寓。政策性住房戶型以建筑面積70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅為主，其中30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍的配置比例不低于30%。

　　更新項目項目改造范圍規(guī)劃建設(shè)量超出自身改造建設(shè)量的，優(yōu)先用于政策性住房配置，主要作為公共租賃住房和人才公寓使用，也可以作為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

　　（四）更新項目自身改造建設(shè)量包括哪些？

　　主要包括復(fù)建安置、更新融資、公共服務(wù)設(shè)施和市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量，以及綜合考慮歷史欠賬留用地落地、整合周邊土地和飛地和鼓勵將留用地、預(yù)支留用地指標(biāo)納入等建設(shè)量。

　　（五）如何確定更新項目政策性住房的具體類型？

　　由區(qū)政府在組織編制片區(qū)策劃方案、詳細(xì)規(guī)劃方案、項目實施方案時按照房源區(qū)位、供需適配、職住平衡等因素提出政策性住房配置建議，由市住房保障辦公室在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)下，按全市統(tǒng)籌、供需匹配原則，并結(jié)合房源區(qū)位特點研究確定。

　　（四）政策性住房如何建設(shè)和使用？

　　公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才公寓四種政策性住房按照各類住房的單項管理規(guī)定，即《廣州市公共租賃住房保障辦法》、《廣州市保障性租賃住房管理辦法》（暫定名）、《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》、《廣州市人才公寓管理辦法》建設(shè)和使用，對應(yīng)享受相應(yīng)住房類型的支持政策。

　　公共租賃住房、保障性租賃住房、人才公寓按規(guī)定租賃給相應(yīng)符合條件的保障對象或者人才，共有產(chǎn)權(quán)住房按規(guī)定出售給符合條件的保障對象。

　　（五）政策性住房及其配套車位（車庫）用地如何處理？

　　按劃撥用地處理。配套車位（車庫）數(shù)量不能滿足一戶一車位的情況下，按融資地塊、規(guī)劃節(jié)余全部住宅的規(guī)劃建設(shè)面積分配，按四舍五入取整。

　　（六）政策性住房及其配套車位（車庫）產(chǎn)權(quán)歸屬誰？

　　政策性住房及其配套車位（車庫）具體類型、戶型布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、交付時間、回購價格等在土地出讓合同中書面約定。按照各類住房的單項管理規(guī)定，將在土地出讓合同中明確為由市政府（市住房保障辦公室及其指定的國有住房租賃公司）或者區(qū)政府（區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)及其指定的國有企業(yè)）在建成交付、接收后，按規(guī)定向社會供應(yīng)。

　　（七）復(fù)建安置區(qū)村民自住住房和租賃住房建設(shè)方式為何？

　　按照“相對分離、集中布置、便于管理、安全舒適”原則，在征求村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織意見基礎(chǔ)上分別相對集中建設(shè)村民自住住房、租賃住房。用于安置和補償村民的自住住房、租賃住房明確到村民名下，補償村集體經(jīng)濟(jì)組織的租賃住房確權(quán)到村集體經(jīng)濟(jì)組織名下。

　　租賃住房按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）建設(shè)并配套生活服務(wù)設(shè)施。宿舍型租賃住房建筑內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)增加公用廚房、文體活動、商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)寬帶、日用品零售、快遞收取等服務(wù)空間；房間內(nèi)應(yīng)加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應(yīng)設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接入點；可設(shè)置衛(wèi)生間、洗浴間和起居室。住宅型租賃住房按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》建設(shè)配套設(shè)施，當(dāng)項目規(guī)模未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)配建配套設(shè)施的最小規(guī)模時，宜與相鄰居住區(qū)共享教育、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施。租賃住房應(yīng)設(shè)置機(jī)動車停車位，預(yù)留電動汽車、電動自行車充電設(shè)施空間。

　　租賃住房宜由村經(jīng)濟(jì)組織或村選聘專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化經(jīng)營，并按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號）等支持政策享受繳納增值稅等優(yōu)惠。村民按委托約定向租賃機(jī)構(gòu)收取委托經(jīng)營的自有產(chǎn)權(quán)租賃住房租金，由受托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營、履行受托管理人責(zé)任義務(wù)。

　　村民自住住房、租賃住房不宜由業(yè)主自行出租（散租）。主要原因是散租行為履行房屋安全、維修維護(hù)和治安消防等義務(wù)不夠健全且缺乏住房租賃配套服務(wù)，按照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》規(guī)定辦理租賃備案、按照《房產(chǎn)稅暫行條例》《個人所得稅法》等稅法規(guī)定接章納稅租賃手續(xù)較多，不能享受住房租賃相關(guān)政策支持、稅費優(yōu)惠，普遍存在著經(jīng)營管理上的較多問題，易出現(xiàn)臟、亂、差、違法犯罪等不良現(xiàn)象并造成住房租賃糾紛多發(fā)。

　　（八）復(fù)建安置區(qū)中小戶型租賃住房如何配置？

　　復(fù)建安置區(qū)用于建設(shè)70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不低于復(fù)建安置區(qū)全部住宅建筑面積的25%，倡導(dǎo)多建設(shè)30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍。

　　【舉例】經(jīng)按規(guī)定核算，某舊村更新項目復(fù)建安置住宅規(guī)劃建筑面積為20萬平方米，經(jīng)摸查統(tǒng)計，村民自住住房（或者按不超過60平方米/人估算）面積為10萬平方米，出租住房面積為10萬平方米，則70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不應(yīng)低于復(fù)建安置全部住宅建筑面積的25%、即5萬平方米。因集體宿舍、單間宿舍（30平方米）和小戶型住房（60平方米）在住房租賃市場上較受歡迎，最終結(jié)合住房租賃市場需求情況，出租住房規(guī)劃為30平方米集體宿舍（帶公共衛(wèi)生間）500套、1.5萬平方米，30平方米單間宿舍（帶獨立衛(wèi)生間）面積為2000套、6萬平方米，60平方米小戶型住宅250套、1.5萬平方米，100平方米大戶型住宅100套、1萬平方米，即70平方米以下中小戶型出租住房為2750套、9萬平方米、占復(fù)建安置區(qū)住宅總建筑面積的45%。

　　（九）在哪個環(huán)節(jié)明確配置政策性住房和中小戶型租賃住房比例要求？

　　在組織編制和審查舊村莊城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃、片區(qū)策劃方案時，應(yīng)明確配置政策性住房、復(fù)建安置區(qū)中小戶型租賃住房的原則性要求。項目實施方案編制時，應(yīng)落實城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃和片區(qū)策劃方案的要求，進(jìn)一步明確政策性住房、復(fù)建安置區(qū)中小戶型租賃住房的具體配置比例、配置類型以及回購價格、回購主體等事項。

　　（十二）配置政策性住房和中小戶型租賃住房比例要求如何落實？

　　通過規(guī)劃、用地、設(shè)計、施工、驗收各環(huán)節(jié)指標(biāo)傳導(dǎo)和審驗把關(guān)進(jìn)行落實。

　　具體來說，一是更新項目商品住宅地塊規(guī)劃條件、土地出讓合同、審查設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，每一環(huán)節(jié)均應(yīng)明確和向后傳遞配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求；二是建設(shè)工程設(shè)計單位及施工圖審查機(jī)構(gòu)，在編制建設(shè)工程設(shè)計文件及施工圖審查環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵從項目實施方案和規(guī)劃條件、建設(shè)工程規(guī)劃許可明確的配置政策性住房和中小戶型租賃住房要求開展相應(yīng)的設(shè)計及審查工作；三是核發(fā)施工許可證時，把關(guān)施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定審查合格并按時提交；四是組織竣工聯(lián)合驗收時，在規(guī)劃條件核實中應(yīng)對配置政策性住房和中小戶型租賃住房是否符合規(guī)劃條件要求進(jìn)行審驗，在質(zhì)量竣工驗中對是否符合施工圖審查合格文件進(jìn)行審驗，有違規(guī)情況不得通過驗收。

　　（十三）已審議更新項目實施方案是否執(zhí)行新規(guī)定？

　　本意見公布實施前，已經(jīng)審議通過的城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃、片區(qū)策劃方案、更新項目實施方案，鼓勵按照本意見相關(guān)規(guī)定修改完善配置政策性住房和中小戶型租賃住房相關(guān)內(nèi)容，并由更新項目所在地的區(qū)人民政府依法履行決策、變更手續(xù)；難以修改完善的，可以按照已審議通過文件繼續(xù)推進(jìn)實施。

　　五、解讀途徑和時間

　　解讀途徑：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站http://zfcj.gz.gov.cn

　　微信公眾號：

　　gzjw2014（廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

　　gzzfcxjs（廣州住房城鄉(xiāng)建設(shè)）

　　時間：與本辦法同步發(fā)布