【政策解讀】音頻：《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法的通知》政策解讀【音頻解讀】 《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法的 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_4659641349582166")); }); 【文字解讀】《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法的通知》政策解讀　　為鼓勵和引導社會資本參與城鎮老舊小區改造和運營，激發社會資本參與改造的積極性、主動性、創造性，培育規模化實施運營主體，拓寬城鎮老舊小區改造資金來源渠道，運用市場力量提升社區服務水平和治理能力，根據國家、省、市相關規定，結合廣州市實際，制定《廣州市引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》（穗建規字〔2023〕8號，以下簡稱《辦法》）。相關內容解讀如下：　　一、制定背景　　隨著城市進入高質量發展階段，城鎮老舊小區改造工作也開始面臨新形勢、新變化、新要求。為適應新時期改造需求，同時為落實《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）、《廣州市老舊小區改造工作實施方案》（穗府辦函〔2021〕33號）等文件精神，推動社會力量廣泛深入參與老舊小區改造工作，探索老舊小區改造市場化路徑，特制定本《辦法》，進一步完善我市老舊小區改造政策體系，為相關職能部門提供管理依據，有序推進“十四五”時期老舊小區改造工作。　　二、主要內容　　《辦法》主要包括總則、社會資本引入主體、社會資本參與、引入程序、附則，共五章二十一條：　　（一）總則。主要包括適用范圍、基本原則、職責分工。明確社會資本參與本市行政區域內的城鎮老舊小區改造（含成片連片改造）及運營管養適用本辦法。市住房城鄉建設局指導，區老舊小區改造主管部門具體負責、街道（鎮）負責協助有關單位做好前期調查等工作。相關職能部門按照穗府辦函〔2021〕33號文的任務分工負責做好有關工作。　　（二）社會資本引入主體。主要包括引入主體、引入主體職責。明確由各城鎮老舊小區改造項目實施單位作為項目社會資本的引入主體，負責社會資本引入及其監督管理工作，具體包括前期摸查、實施方案編制及報批、社會資本引入及合同（協議）簽訂、工程組織實施、監督指導、合作期滿移交、協助統籌整合各類資源。　　（三）社會資本參與。主要包括參與內容、參與方式。從工程建設、存量資源運營、提供便民專業服務、長效治理、專業物業管理五個方面明確了社會資本可參與我市老舊小區改造的內容；鼓勵社會資本可以全鏈條或分階段的方式參與老舊小區改造項目投資、設計、建設、運營和管養等實施工作。　　（四）引入程序。主要包括項目摸查、策劃方案編制和審定、編制實施方案、意見征求、實施方案報批、資源整合、引入社會資本（簽訂合同）、項目實施、監督檢查。重點關注優化完善社會資本引入程序及要求，強調：一是由市或區老舊小區改造職能部門牽頭，會同相關部門開展策劃工作，經審定的策劃方案依法適用于存量公有房屋、公共低效閑置用地等資源用于老舊小區改造相關手續辦理。二是由實施單位組織編制城鎮老舊小區改造實施方案，并在方案中設置社會資本引入專章，經批復的實施方案，依法適用后續項目引入社會資本、辦理既有建筑活化利用及相關資源授權運營管理手續辦理。　　三、主要創新　　《辦法》主要創新點如下：　　（一）創新探索老舊小區市場化改造路徑，多元拓展改造資金。創新研究老舊小區改造的市場化新路徑，在全國率先出臺引入社會資本參與老舊小區改造的全流程辦法，對引入、監管、退出等全流程作出指導，從政府主導轉向政企合作，改變財政資金“輸血式”改造，通過引入社會資本成片成套經營管理，多元化籌集改造資金，引導社會資本形成長期微利的運營思維，并在資源支持，稅收、金融方面給與適當優惠，讓老舊小區改造市場化實現有章可循。　　（二）深度整合挖掘盈利內容，增強小區“造血”能力。考慮到老舊小區改造周期長，投入大而盈利空間較小，社會資本參與改造動力不足，《辦法》注重整合停車位、公有房屋、廣告位等各類存量資源和利用路徑，充分挖掘項目盈利內容，鼓勵社會資本積極參與社區運營，接入各類優質運營項目，并為居民提供便民服務和專業物業管理，通過提供公共服務和增值服務，并允許社會資本運營周期最長延至20年，以長期運營收入平衡改造投入，增強企業自身“造血”能力，提升街區產業活力，實現老舊小區改造成果的可持續發展。　　（三）精簡相關審批事項和條件，提升項目資源整合利用效率。針對當前老舊小區改造審批程序冗長復雜，特別是涉及利用存量公有房屋、公共閑置低效用地等國有資產的情形，審批周期漫長、多部門參與及協調難度大，影響老舊小區改造項目開工落地進度，以及社會資本參與改造的積極性。因此，《辦法》依托我市現有國有資產使用管理規定，精簡相關審批事項和條件，規定在實施方案中設置社會資本引入專章，并規定經批復的實施方案，依法適用后續項目引入社會資本、辦理既有建筑活化利用及相關資源授權運營管理手續辦理，極大提高了項目資源整合利用效率。　　（四）強調長效管養思維，關注社區治理。以往我市老舊小區改造以政府主導的整治修繕為主，后期管養維護動力不足，不利于社區治理等深層次改造。為鞏固前期改造成果，提升社區服務水平，《辦法》強調老舊小區改造從“物質空間提升”轉變為“社區綜合治理”，重點關注補短板、自我造血、街區治理、長效管養、產業更新等內容，提出未來老舊小區將通過統籌利用公房、閑置用地等存量資源，探索“改造+運營+服務”一體化的市場運作模式推進改造，形成“一次改造，長期保持”的運營思維，高水平推進老舊小區有機更新，提升社區治理水平。　　四、解讀途徑　　廣州市住房和城鄉建設局官方網站。