廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法--穗府〔2014〕38號　廣州市人民政府關于印發廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　  穗府〔2014〕38號  　　各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：　　現將《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》印發給你們，請認真組織實施。實施中遇到的問題，請徑向市房地產行政主管部門反映。　　廣州市人民政府　　2014年11月18日　　廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法　　第一章　總則　　第一條　為規范我市國有土地上房屋征收與補償行為，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際，制定本辦法。　　第二條　市人民政府負責本市國有土地上房屋征收與補償工作;各區(縣級市)人民政府按照職權分工，負責本轄區內的房屋征收與補償工作。　　為推進簡政強區事權改革，市轄各區(縣級市)行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作由各區(縣級市)人民政府依法作出決定；市級以上重大項目、跨區項目以及市人民政府認為需要統籌的項目，由市人民政府直接作出決定。　　第三條　市政府房屋征收部門(以下簡稱市房屋征收部門)負責具體組織實施本市的房屋征收與補償工作，各區(縣級市)房屋征收部門由各區(縣級市)人民政府確定。　　房屋征收部門的主要職責為：(一)負責貫徹執行國有土地上房屋征收與補償的法律、法規和政策，擬定本行政區域內國有土地上房屋征收與補償的有關規定，報本級人民政府批準后執行；(二)組織編制本行政區域內房屋征收規劃和年度計劃；(三)組織實施本級政府決定的國有土地上房屋征收與補償工作；(四)受本級人民政府委托，組織有關部門論證和公布征收補償方案，征求公眾意見，舉行聽證會，對房屋征收進行社會穩定風險評估等；(五)協調有關部門加強對本行政區域內房屋征收與補償實施工作的指導；(六)與被征收人簽訂補償協議；(七)完成法律、法規規定的和本級人民政府交辦的有關房屋征收與補償的其他工作。　　市房地產行政主管部門對全市房屋征收部門的房屋征收與補償實施工作進行監督管理。市房屋征收部門指導監督各區(縣級市)房屋征收部門開展國有土地上房屋征收項目具體實施工作。　　第四條　房屋征收部門經本級人民政府批準，可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。　　房屋征收部門可以委托被征收房屋所在地的鎮政府、街道辦事處及有征收拆遷經驗的事業單位或其他機構為房屋征收實施單位。房屋征收實施單位不得以營利為目的。　　市房屋征收部門應建立房屋征收實施單位信用檔案和房屋征收人員信息庫，定期組織從事房屋征收工作的人員進行業務培訓和考試。　　第五條　市房屋征收部門每年會同有關部門對區(縣級市)房屋征收部門組織實施的征收工作進行監督檢查：　　(一)房屋征收計劃執行情況；　　(二)房屋征收補償方案的執行情況；　　(三)房屋征收決定和補償決定的執行情況；　　(四)社會穩定風險評估情況；　　(五)信息公開情況；　　(六)房屋征收檔案建立及管理情況；　　(七)需要監督的其他行為。　　第六條　城市管理綜合執法部門要加大對征收范圍內違法建筑的查處力度，對征收期限內未自行拆除的違法建筑要依法查處。　　審計部門要加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，公布審計結果。　　監察部門要加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或單位及其工作人員的監察。　　鎮政府、街道辦事處等有關單位應按照職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。　　第二章　征收決定　　第七條　擬建設項目具有下列情形之一的，可以認定為符合公共利益需要：　　(一)國防和外交的需要；　　(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；　　(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；　　(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；　　(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；　　(六)法律、法規規定的其他公共利益的需要。　　擬建設項目的內容與性質以立項文件批準、核準或備案的內容與性質為準。　　第八條　確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。　　保障性安居工程建設、舊城區改建，應當按照法定程序納入市、區(縣級市)國民經濟和社會發展年度計劃。　　第九條　區(縣級市)房屋征收部門應從地區經濟社會發展的實際出發，按照本地區國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃編制年度征收計劃，并應于每年10月31日前將本區(縣級市)下一年度的征收計劃報送市房屋征收部門。　　市房屋征收部門匯總各區(縣級市)年度征收計劃，編制市年度征收計劃報市房地產行政主管部門印發實施，并可結合實施情況在年中進行調整。　　第十條　市、區(縣級市)人民政府作出國有土地上房屋征收決定，應當滿足下列條件：　　(一)為了公共利益的需要；　　(二)征收范圍確定，且征收項目依照廣州市建設用地規則的要求取得發展改革部門出具的立項批文、規劃部門出具的規劃意見和國土房管部門出具的用地審查意見；　　(三)已進行社會穩定風險評估并制定風險評估報告；　　(四)對擬征收范圍內的房屋相關情況進行摸底調查并確定征收補償方案。　　征收范圍按照規劃部門出具的規劃意見紅線范圍確定。征收項目涉及被征收人數量達100戶以上(含100戶)的，或者存在其他重大復雜情況的，市、區(縣級市)人民政府作出房屋征收決定前，應當經本級人民政府常務會議討論決定。　　第十一條　作出房屋征收決定前，由房屋征收部門按規定組織社會穩定風險評估并制定風險評估報告。　　第十二條　房屋征收補償資金應根據房屋征收補償工作和安置用房購買、建設的進度足額到位。　　財政撥款投資的征收項目，房屋征收部門應會同財政部門按照財政資金撥付的有關規定實施管理。　　非財政撥款投資的征收項目，房屋征收部門應按照本級人民政府批準的征收補償方案核定房屋征收補償資金總額。　　第十三條　房屋征收補償資金的使用范圍為：　　(一)被征收房屋價值的補償；　　(二)搬遷、臨時安置補償；　　(三)停產停業補償；　　(四)對被征收人的補助和獎勵；　　(五)與房屋征收有關的經費。　　第十四條　非財政撥款投資的征收項目，項目單位應在房屋征收決定作出前，將房屋征收部門核定的征收補償資金總額存入專用賬戶。　　房屋征收部門、項目單位和金融機構應就征收補償資金的使用訂立三方監管協議，明確各自職責。房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議后，金融機構根據協議約定向被征收人支付征收補償費用。　　第十五條　房屋征收部門應當組織有關部門對擬定的征收補償方案進行論證，并將擬定的房屋征收補償方案在政府門戶網站公布，在房屋征收范圍內顯著位置公告，公開征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。被征收人需提交意見的，應持本人身份證明和房屋權屬證明在征求意見期限內以書面形式提交。　　第十六條　因舊城區改建需要征收房屋，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合《條例》規定的，房屋征收部門應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。房屋征收的聽證程序，按照我市國有土地上房屋征收補償方案聽證的有關規定執行。　　第十七條　市、區(縣級市)人民政府作出房屋征收決定后應當及時在征收范圍內公告，并將公告在公開發行的報紙上刊登及在政府門戶網站上發布。公告應當載明以下內容：　　(一)征收的目的和依據；　　(二)征收的地點和范圍；　　(三)委托的房屋征收實施單位名稱；　　(四)房屋征收補償方案；　　(五)達不成協議或者被征收房屋所有權人不明確的處理辦法；　　(六)行政復議、行政訴訟權利；　　(七)索取房屋征收相關資料以及咨詢地點；　　(八)其他應當公告的事項。　　區(縣級市)房屋征收部門應當在房屋征收決定公告時，將征收決定及征收補償方案同時抄送市房屋征收部門存檔。　　房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。　　第十八條　房屋征收部門在擬征收范圍內發出通知，對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行摸底、調查，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。　　第十九條　房屋征收部門在摸底、調查階段，應當向文物行政部門、規劃部門確認該地塊文物、歷史建筑、歷史風貌區的普查情況；尚未進行文物、歷史建筑、歷史風貌區普查或文化遺產普查結論已超過5年的，文物行政部門、規劃部門應當會同房屋征收等部門在征收房屋前完成調查工作。未完成調查的，不得征收房屋。　　征收范圍內歷史建筑、歷史風貌區的征收與補償工作，按照《廣州市歷史建筑和歷史風貌區保護辦法》第十三條執行。　　第二十條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。　　房屋征收范圍確定后，有下列行為之一的，不增加違反規定的補償費用：　　(一)以被征收房屋為注冊地址的工商注冊登記手續辦理；　　(二)房屋的轉讓、租賃和抵押；　　(三)已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續建；　　(四)其他不當增加補償費用的行為。　　房屋征收部門應當將本條第一款、第二款的要求在房屋征收范圍內予以公告，并書面通知有關部門。公告和書面通知應當載明暫停期限和征收范圍，并附征收范圍圖。暫停期限最長不得超過1年。　　第三章　補償　　第二十一條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。　　對住宅房屋應當實行同一征收項目統一標準的征收獎勵。住宅房屋價值的補償金額加上征收獎勵不得高于被征收房屋所處區位的新建普通商品住宅的市場價格。　　房屋征收補償可實行搬遷時限獎勵制度。搬遷時限獎勵標準應控制在被征收房屋類似房地產市場價格的15%以內。　　房屋征收部門應當將分戶簽約情況、房屋補償單價、補償方式、獎勵情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。　　第二十二條　被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以房地產登記機構頒發的房地產權證標注的面積和用途為準;房地產權證未標注的或者標注的與房地產登記簿不一致的，以房地產登記簿標注的面積和用途為準。　　市、區(縣級市)人民政府作出房屋征收決定前，應當由房屋征收部門組織有關部門依法對擬征收范圍內未經產權登記的建筑，以及房地產登記簿記載事項不明確或者與現狀不符的建筑進行調查、認定和處理。　　第二十三條　市房地產行政主管部門定期向社會公布業務能力強、社會信譽好、具有相應資質的房地產價格評估機構名錄。　　房屋征收決定公告后30個工作日內，被征收人應協商選定房地產價格評估機構；半數以上被征收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選擇有效，由房屋征收部門與其簽訂委托評估合同后進行評估作業。如協商選定不成的，由房屋征收部門組織被征收人在公布的評估機構名錄中通過搖珠方式確定。　　房屋征收部門應當在搖珠前5日內在征收范圍內公告搖珠時間和地點。公開搖珠時，應當由公證部門現場公證。　　房屋征收部門應當將受委托的房地產價格評估機構資質證書、營業執照、注冊房地產估價師本人簽名的資格證書復印件在征收范圍內現場公示。　　第二十四條　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。　　原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照本辦法第三十八條規定處理。　　第二十五條　依法征收個人住宅且被征收人符合住房保障條件的，市、區(縣級市)人民政府應當優先給予住房保障，不受輪候限制。　　第二十六條　征收按照房改政策購買的房屋，被征收人可以按照住房制度改革有關規定購買公用分攤面積后再辦理征收補償相關手續。被征收人不購買公用分攤面積的，對被征收人按照原購房面積給予補償。　　第二十七條　符合政府公房住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關系的，房屋征收部門應當按照被征收房屋價值的補償金額加征收獎勵、搬遷時限獎勵之和的30%給予承租人棄租補償，不再提供政府公房住宅(含廉租房)進行安置。　　第二十八條　被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門與被征收人應當計算被征收房屋價值的補償金額加上征收獎勵、搬遷時限獎勵與產權調換房屋價值，結清差價。　　除房屋征收部門與被征收人協商一致以外，產權調換房屋的套內建筑面積不得少于被征收房屋的套內建筑面積。　　產權調換房屋公用分攤面積超出被征收房屋公用分攤面積的部分，由房屋征收部門按產權調換房屋的建安成本價格與被征收人進行結算。　　第二十九條　房屋征收部門對被征收人或政府公房承租人支付的住宅搬遷費標準如下：　　(一)房屋征收部門按戶為單位，向被征收人或政府公房承租人支付搬遷費每戶不低于2000元。　　(二)因房屋征收涉及的被征收人或政府公房承租人的電話移機以及有線電視、管道煤氣、寬帶網遷裝等費用，由房屋征收部門按照征收時的收費標準予以補償。　　(三)被征收人選擇期房產權調換的，搬遷費增加一倍計算，并一次付清。　　第三十條　房屋征收部門對被征收人或政府公房承租人支付的住宅臨時安置費標準如下：　　(一)被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門應當根據市房地產行政主管部門最近一次公布的被征收房屋所處區位同類型住宅租金參考價格，按照被征收房屋建筑面積，向被征收人或政府公房承租人一次性支付3個月的臨時安置費。　　(二)被征收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被征收人或政府公房承租人自行安排住處的，房屋征收部門應當根據市房地產行政主管部門最近一次公布的被征收房屋所處區位同類型住宅租金參考價格，按照被征收房屋建筑面積，向被征收人或政府公房承租人支付臨時安置費。　　(三)被征收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被征收人使用房屋征收部門提供的周轉用房，房屋征收部門不支付臨時安置費。政府公房承租人使用房屋征收部門提供的周轉用房，周轉用房租金標準高于原租金標準的，由政府公房承租人按原租金標準向房屋征收部門支付周轉用房租金。　　(四)房屋征收部門提供的周轉房使用面積應不少于被征收人房屋原使用面積。　　被征收人或政府公房承租人使用房屋征收部門提供周轉房的，過渡期限內的水、電等費用自負。水、電等費用超過原征收房屋地段單價標準的，超出標準部分由房屋征收部門支付。　　第三十一條　對因征收房屋造成被征收人停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區同行業平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產停業期限的確定，選擇貨幣補償的按6個月計算;選擇產權調換的，停產停業期限自被征收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。　　被征收房屋的生產、經營單位或個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責任。被征收人與生產、經營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產停業損失補償;沒有約定的，由被征收人與生產、經營單位或個人協商分配。　　第三十二條　擁有合法產權，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，按住宅用房進行補償;選擇貨幣補償的，按以下方式給予補償：　　(一)1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行前已改變為經營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，房屋征收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的70%給予補償。　　(二)1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變為經營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，房屋征收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的60%給予補償。　　(三)1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行前已改變為經營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，房屋征收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的50%給予補償。　　(四)2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》實施后改變為經營性用房的，房屋征收部門按照住宅房屋給予補償。　　按上述第(一)、(二)、(三)項計算的貨幣補償總額低于按照本辦法有關住宅房屋計算處理的補償總額(即房屋價值補償加上征收獎勵、搬遷時限獎勵)的，應當按照住宅房屋的補償總額確定補償。　　第三十三條　對未經產權登記的建筑，屬于未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償。　　對未經產權登記的建筑，認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。　　不屬于第一款、第二款情形的未經產權登記的建筑，存在以下情況的，給予貨幣補償：　　(一)1967年1月1日前建設的未經產權登記的建筑，房屋征收部門可按照住宅房屋進行貨幣補償。　　(二)1967年1月1日后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前建設的未經產權登記的建筑，房屋征收部門可按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋住宅房地產市場評估價的60%給予貨幣補償。　　第三十四條　法律、法規、規章對征收外國領事館房屋、軍事設施、華僑房屋、教堂、寺廟、不可移動文物、歷史建筑、歷史文化保護區內的建筑物等另有規定的，依照有關的法律、法規、規章執行。　　第三十五條　市、區(縣級市)人民政府征收房屋的，相關部門對被征收人可按照有關規定予以減免相關稅費。　　第四章　征收實施　　第三十六條　房屋征收部門應當與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內簽訂征收補償協議。　　征收補償協議的內容應當包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換的房屋的地點和面積、交付時間、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房的地點和面積、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、相關獎勵或者補助等事項。　　征收補償協議簽訂后，一方不履行協議約定義務的，另一方可以向人民法院起訴。　　第三十七條　實行貨幣補償的，被征收人在簽訂征收補償協議時，應當將被征收房屋的房地產權證一并繳回。房屋征收部門、被征收人應當及時到房地產登記機構辦理房地產注銷登記。　　實行產權調換的，房屋征收部門應當為被征收人辦理所調換房屋的產權登記手續。房地產登記機構應當自受理申請之日起30日內給予辦理。　　第三十八條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成征收補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、區(縣級市)人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。征收補償方式應當采取產權調換。　　補償決定應包括補償方式、被征收房屋補償金額、用于產權調換房屋的地點、面積和房地產評估價格、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。　　征收補償決定的搬遷期限不得少于30日。　　征收房屋所有權人不明確的房屋，經市、區(縣級市)人民政府作出征收補償決定進行產權調換后，產權調換房屋由被征收房屋所在區(縣級市)人民政府指定一個部門進行管理。　　第三十九條　被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。　　第四十條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的搬遷期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區(縣級市)人民政府向被征收人發出搬遷催告。被征收人仍不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區(縣級市)人民政府向房屋所在區(縣級市)人民法院申請強制執行。　　區(縣級市)人民法院裁定準予執行的，可由作出征收決定的市、區(縣級市)人民政府組織城市管理、房屋征收等部門和單位依法實施強制搬遷和拆除，也可由區(縣級市)人民法院執行。　　第四十一條　征收項目完成后，由房屋征收部門書面告知項目業主。　　第四十二條　房屋征收部門應建立完整檔案，將項目補償安置方案、被征收房屋評估、被征收房屋的補償、行政復議及行政訴訟、資金使用(撥付)、審計、監察等情況納入征收補償檔案，并按照統計管理的有關規定按時報送統計數據。　　第五章　附則　　第四十三條　《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定辦理。各有關部門要加強引導、監督拆遷人和拆遷實施單位，依法做好被拆遷人的補償安置工作，嚴格執行有關規定，規范行政裁決行為，確保行政裁決合法、公正。當事人拒不履行行政裁決的，政府及有關部門不得組織實施行政強制拆遷，應當依法申請人民法院強制執行。　　第四十四條　本辦法自發布之日起施行，有效期3年。有效期屆滿或政策、法規變化，根據實施情況依法評估修訂。　　廣州市人民政府辦公廳秘書處　2014年11月27日印發