【音頻解讀】

　　【文字解讀】

　　一、修訂背景、目標(biāo)和任務(wù)

　　2023年7月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2023〕25號）出臺，明確提出將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。同年9月，《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）出臺，文件要求加強統(tǒng)籌指導(dǎo)，引導(dǎo)城市人民政府因地制宜將保障性住房建設(shè)與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結(jié)合起來穩(wěn)妥推進。

　　2023年9月，《中共廣州市委廣州市人民政府關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造推動高質(zhì)量發(fā)展的決定》（穗字〔2023〕13號）要求因地制宜將保障性住房建設(shè)與城中村改造工作結(jié)合起來穩(wěn)妥推進。2024年3月，《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造的實施意見》（穗府辦函〔2024〕16號）提出城中村改造應(yīng)加強與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模原則上配置不低于10%的保障性住房；《廣州市人民政府關(guān)于推進保障性住房規(guī)劃建設(shè)的實施意見》（穗府函〔2024〕44號）提出結(jié)合城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作，合理編制保障性住房規(guī)劃。2024年4月，《廣州市城中村改造條例》（以下簡稱《條例》）獲得通過，《條例》規(guī)定“城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模應(yīng)當(dāng)按照一定比例建設(shè)保障性住房”。

　　當(dāng)前，我市城中村房屋是住房租賃市場的重要房源，但普遍存在著散、亂、差等低效經(jīng)營情況和諸多安全隱患，并且給城市面貌帶來較大的負面影響，在城中村改造時，必須要制定規(guī)則、規(guī)范住房配置和住房租賃，以便在改造時深耕細作、改造后為住房租賃市場提質(zhì)增效打好基礎(chǔ)。

　　2022年5月，《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于城市更新項目配置政策性住房和中小戶型租賃住房的意見》（穗建規(guī)字〔2022〕7號）已對我市城市更新項目規(guī)劃節(jié)余優(yōu)先用于政策性住房配置，以及復(fù)建安置區(qū)中小戶型租賃住房配置比例、戶型面積、建設(shè)方式等作出規(guī)定，根據(jù)上述國家出臺的新政策和我市的實施意見，必須進行相應(yīng)的補充、修改、完善，加強城中村改造項目保障性住房的規(guī)劃建設(shè)力度。

　　二、修訂依據(jù)

　　（一）主要依據(jù)。

　　1.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2023〕25號）。

　　2.《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）。

　　3.《中共廣州市委廣州市人民政府關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改推動高質(zhì)量發(fā)展的決定》（穗字〔2023〕13號）。

　　4.《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造的實施意見》（穗府辦函〔2024〕16號）。

　　5.《廣州市人民政府關(guān)于推進保障性住房規(guī)劃建設(shè)的實施意見》（穗府函〔2024〕44號）。

　　6.《廣州市城中村改造條例》。

　　（二）其他依據(jù)。

　　—《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）

　　—《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）

　　—《關(guān)于印發(fā)完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）

　　—《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）

　　—《自然資源部關(guān)于切實做好保障性住房用地供應(yīng)分類調(diào)整完善住宅用地有關(guān)政策的通知》（自然資發(fā)〔2023〕186號）

　　—《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）

　　—《中共廣州市委 廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）

　　—《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）

　　—《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳印發(fā)<廣州市關(guān)于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）>的通知》（穗辦〔2021〕12號）

　　（三）參考文件。

　　—《廣州市居住區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施管理暫行規(guī)定》（廣州市人民政府令第138號）

　　—《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市公安局 廣州市來穗人員服務(wù)管理局 廣州市消防救援支隊關(guān)于印發(fā)廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（穗建規(guī)字〔2022〕10號）

　　—《廣州市公共租賃住房管理辦法》（穗府辦規(guī)〔2024〕13號）

　　—《廣州市人才公寓管理辦法》（穗建規(guī)字〔2024〕21號）

　　—《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（穗建規(guī)字〔2024〕22號）

　　以及規(guī)劃和自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、稅務(wù)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理等方面的政策法規(guī)。

　　　三、主要內(nèi)容

　　《意見》修訂后共9條，包括城中村改造項目規(guī)劃建設(shè)保障性住房和配置保障性租賃住房規(guī)則、方式、措施、監(jiān)督管理等。

　　（一）總體原則。提出規(guī)范規(guī)劃建設(shè)保障性住房和配置保障性租賃住房總體原則和目標(biāo)。

　　（二）住房分類。明確保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房三類，人才公寓作為保障性租賃住房子類。

　　（三）規(guī)劃建設(shè)保障性住房方式（修訂的主要內(nèi)容）。一是明確拆城中村改造地塊，除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積應(yīng)當(dāng)按照不低10%的比例建設(shè)保障性住房，其中的5%為確保建設(shè)量，另外的5%為統(tǒng)籌建設(shè)量。二是明確規(guī)劃建設(shè)方式為單獨選址集中新建或者商品住房配建。三是明確規(guī)劃節(jié)余優(yōu)先用于保障性住房。四是明確保障性住房建設(shè)量區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)則及審批要求。

　　（四）配置保障性租賃住房方式。一是明確復(fù)建安置區(qū)用于集中建設(shè)租賃住房的建筑面積不低于村民、村集體住宅建筑面積的20%（因采取“依法征收、凈地出讓”新改造模式，復(fù)建安置區(qū)住宅總量有所減少，將既往政策規(guī)定的25%調(diào)整為20%）。二是引導(dǎo)鼓勵將個人產(chǎn)權(quán)和集體產(chǎn)權(quán)的租賃住房整體市場化運營（經(jīng)認定為保障性租賃住房后，可以計入本項目保障性住房統(tǒng)籌建設(shè)量），同時消除產(chǎn)權(quán)人依法進行住房抵押、轉(zhuǎn)讓、收回住房自住疑慮。

　　（五）落實措施。通過城市更新單元詳細規(guī)劃、片區(qū)策劃方案、項目實施方案編制和審核，以及核發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件、簽署土地出讓合同、審查設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計、施工圖審查、施工許可、竣工聯(lián)合驗收等環(huán)節(jié)，落實規(guī)劃建設(shè)保障性住房和租賃住房配置要求。

　　（六）監(jiān)督管理。由區(qū)人民政府將住房配置意見納入監(jiān)管范圍，并通過統(tǒng)計評價實現(xiàn)閉環(huán)管理。已經(jīng)審議通過的城中村改造項目實施方案，鼓勵調(diào)整完善規(guī)劃建設(shè)保障性住房。

　　　四、答疑解惑

　　（一）城中村改造項目哪些類型需要規(guī)劃建設(shè)保障性住房，具體比例是多少？

　　整治提升類城中村改造項目不作要求外，拆除新建類和拆整結(jié)合類城中村改造項目，除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積應(yīng)當(dāng)按照不低于10%的比例建設(shè)保障性住房。本意見所指“住房”是指純住宅，住房中含有公服配套建筑面積需要進行剝離估算純住宅的，可以采取平均分攤方式。

　　（二）保障性住房有哪些種類？

　　保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三類，戶型面積設(shè)置遵照有關(guān)規(guī)定，具體種類在城中村改造項目中結(jié)合需求情況因地制宜確定。

　　（三）城中村改造項目規(guī)劃建設(shè)保障性住房的具體方式、具體要求有哪些？

　　具體包括：一是以單獨選址劃撥供應(yīng)的保障性住房用地由住房保障專營機構(gòu)（廣州市住房保障辦公室、廣州安居集團等國有企事業(yè)單位）作為用地單位集中新建保障性住房，優(yōu)先用于公共租賃住房用途。二是以商品住宅用地公開出讓配建政府產(chǎn)權(quán)保障性住房，由住房保障專營機構(gòu)按照國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定接收管理。三是城中村改造項目改造范圍規(guī)劃建設(shè)量超出自身改造建設(shè)量的規(guī)劃節(jié)余（以下簡稱“規(guī)劃節(jié)余”），優(yōu)先用于滿足保障性住房配置建設(shè)量。四是單個城中村改造項目因資金平衡、規(guī)劃限制等約束條件難以達成10%比例的，應(yīng)當(dāng)確保至少達成5%比例并且相對集中建設(shè)（即“確保建設(shè)量”）；其余建設(shè)量由項目所在行政區(qū)政府通過在本項目復(fù)建安置區(qū)內(nèi)籌集保障性租賃住房，以及在其他城中村改造項目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收購存量商品房、利用各類節(jié)余的回遷安置房或者其他政府性房源轉(zhuǎn)化等方式在三年內(nèi)統(tǒng)籌補足（即“統(tǒng)籌建設(shè)量”）；確有困難無法達成或者補足的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府征求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃和自然資源局意見后報請市政府審批同意。五是單個城中村改造項目以集中新建、配建、規(guī)劃節(jié)余、回遷安置房源節(jié)余等方式規(guī)劃建設(shè)保障性住房超過10%比例的，超出建設(shè)量可以結(jié)轉(zhuǎn)抵扣項目所在行政區(qū)其他城中村保障性住房建設(shè)量。六是市住房保障辦公室會同住房保障專營機構(gòu)對城中村配建保障性住房情況建賬跟蹤記錄、督促落實。

　　舉例1：某區(qū)某村城中村改造規(guī)劃建設(shè)復(fù)建安置純住宅（不含住宅公服配套建筑面積）30萬平方米、出讓用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面積）40萬平方米，則：一是按照除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積不低于10%的比例應(yīng)當(dāng)建設(shè)保障性住房4萬平方米（保障性住房的總建設(shè)量），其中5%即2萬平方米為本項目確保建設(shè)量應(yīng)當(dāng)相對集中建設(shè)；二是另外的5%即2萬平方米為本項目統(tǒng)籌建設(shè)量：（1）通過籌集保障性租賃住房1.8萬平方米，（2）區(qū)政府承諾其余的0.2萬平方米通過其他商品住房地塊配建或者收購商品房方式在項目實施方案審批通過之日起三年內(nèi)補足。

　　（四）復(fù)建安置區(qū)村民自住住房和租賃住房建設(shè)方式為何？

　　按照“相對分離、集中布置、便于管理、安全舒適”原則，在征求村民、村集體經(jīng)濟組織意見基礎(chǔ)上分別相對集中建設(shè)村民自住住房、租賃住房。用于安置和補償村民的自住住房、租賃住房確權(quán)到村民名下，補償村集體經(jīng)濟組織的租賃住房確權(quán)到村集體經(jīng)濟組織名下。

　　租賃住房參照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）建設(shè)并配套生活服務(wù)設(shè)施。宿舍型租賃住房建筑內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)增加公用廚房、文體活動、商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)寬帶、日用品零售、快遞收取等服務(wù)空間；房間內(nèi)應(yīng)加大儲物空間，增加用餐、會客、晾衣空間，應(yīng)設(shè)置信息網(wǎng)絡(luò)接入點；可設(shè)置衛(wèi)生間、洗浴間和起居室。住宅型租賃住房按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》建設(shè)配套設(shè)施，當(dāng)項目規(guī)模未達到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)配建配套設(shè)施的最小規(guī)模時，宜與相鄰居住區(qū)共享教育、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施。租賃住房應(yīng)設(shè)置機動車停車位，并預(yù)留電動汽車、電動自行車充電設(shè)施空間。

　　租賃住房宜由村經(jīng)濟組織、村選聘專業(yè)化住房租賃機構(gòu)或者以住房投資入股組建租賃企業(yè)，進行高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化經(jīng)營，并按《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號）等支持政策享受減按1.5%計算繳納增值稅的優(yōu)惠。村民按委托約定收取規(guī)模化經(jīng)營的租賃住房租金，由受托機構(gòu)負責(zé)租賃經(jīng)營和管理責(zé)任義務(wù)。

　　村民自住住房、租賃住房不宜自行散租。因住房散租由業(yè)主自行負責(zé)房屋安全、維修維護和治安消防等責(zé)任，難以提供健全的住房租賃配套管理服務(wù)，且當(dāng)應(yīng)按照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》履行租賃備案義務(wù)、按照《房產(chǎn)稅暫行條例》《個人所得稅法》等稅法規(guī)定按章納稅，不能享受住房租賃相關(guān)政策支持、稅費優(yōu)惠，存在著經(jīng)營管理不經(jīng)濟，在實際操作中，極易出現(xiàn)散、亂、差和治安消防空白點、租賃糾紛頻發(fā)現(xiàn)象。

　　（五）復(fù)建安置區(qū)租賃住房如何配置？

　　復(fù)建安置區(qū)用于集中建設(shè)集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建筑面積不低于村民、村集體回遷住宅建筑面積的20%，倡導(dǎo)多建設(shè)集體宿舍、單間宿舍。

　　個人產(chǎn)權(quán)和集體產(chǎn)權(quán)的租賃住房宜整體市場化運營，經(jīng)認定為保障性租賃住房后，計入本項目保障性住房統(tǒng)籌建設(shè)量。

　　舉例2：某區(qū)某村城中村改造規(guī)劃建設(shè)復(fù)建安置純住宅（不含住宅公服配套建筑面積）30萬平方米、出讓用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面積）40萬平方米，則：一是按照除安置房外的住宅規(guī)劃建筑面積不低于10%的比例應(yīng)當(dāng)建設(shè)保障性住房4萬平方米（保障性住房的總建設(shè)量），其中5%即2萬平方米為本項目確保建設(shè)量應(yīng)當(dāng)相對集中建設(shè)，另外的5%即2萬平方米為本項目統(tǒng)籌建設(shè)量；二是按照復(fù)建安置純住宅規(guī)劃建筑面積不低于20%的比例應(yīng)當(dāng)集中建設(shè)租賃住房不少于6萬平方米（租賃住房的集中建設(shè)量）、實際集中建設(shè)租賃住房6.6萬平方米（占全部復(fù)建安置純住宅規(guī)劃建筑面積的23%），集中建設(shè)的租賃住房全部整租經(jīng)營且被認定為保障性租賃住房，6.6萬平方米>2萬平方米，則本項目保障性住房統(tǒng)籌建設(shè)量2萬平方米視為完成。

　　（六）在哪個環(huán)節(jié)明確配置保障性住房和租賃住房比例要求？

　　在組織編制和審查城中村改造城市更新單元詳細規(guī)劃、城中村改造方案時，應(yīng)明確配置保障性住房、復(fù)建安置區(qū)租賃住房的原則性要求。改造方案實施時，應(yīng)當(dāng)落實城市更新單元詳細規(guī)劃要求，進一步細化保障性住房、復(fù)建安置區(qū)租賃住房的具體配置方式、類型、布局、工期以及接收主體等事項。

　　（七）規(guī)劃建設(shè)保障性住房和配置租賃住房比例要求如何落實？

　　通過規(guī)劃、用地、設(shè)計、施工、驗收各環(huán)節(jié)審驗把關(guān)落實。

　　具體來說，一是經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造項目詳細規(guī)劃和改造方案中涉及規(guī)劃建設(shè)保障性住房和復(fù)建安置區(qū)配置租賃住房的地塊，規(guī)劃和自然資源行政主管部門在出具規(guī)劃條件、簽署土地出讓合同、審查設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)注明規(guī)劃建設(shè)保障性住房和復(fù)建安置區(qū)配置租賃住房要求；二是建設(shè)工程設(shè)計單位及施工圖審查機構(gòu)，在編制建設(shè)工程設(shè)計文件及施工圖審查環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)嚴格遵從項目實施方案和規(guī)劃條件、建設(shè)工程規(guī)劃許可明確的配置保障性住房和租賃住房要求開展相應(yīng)的設(shè)計及審查工作；三是核發(fā)施工許可證時，把關(guān)施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定要求提交；四是組織竣工聯(lián)合驗收時，在規(guī)劃條件核實中應(yīng)對配置保障性住房和租賃住房是否符合規(guī)劃條件要求進行審驗，在質(zhì)量竣工驗中對是否符合施工圖審查合格文件進行審驗，對違規(guī)情況一票否決。

　　（八）已審議通過的城中村項目是否執(zhí)行新規(guī)定？

　　本意見公布實施前，已經(jīng)審議通過的城中村改造城市更新單元詳細規(guī)劃、改造方案，鼓勵按照本意見相關(guān)規(guī)定修改完善規(guī)劃建設(shè)保障性住房和租賃住房配置相關(guān)內(nèi)容，并由城中村改造項目所在地的區(qū)人民政府依法依規(guī)組織履行決策、變更手續(xù)；難以修改完善的，可以按照已審議通過文件繼續(xù)推進實施。

　　　五、解讀途徑和時間

　　解讀途徑：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站http://zfcj.gz.gov.cn

　　微信公眾號：gzjw2014（廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

　　gzzfcxjs（廣州住房城鄉(xiāng)建設(shè)）

　　時間：與本辦法同步發(fā)布