廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法穗府規(guī)〔2017〕9號廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法的通知各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：現(xiàn)將《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到問題，請徑向市國土規(guī)劃委反映。廣州市人民政府2017年8月22日廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法第一章　總則第一條　為深入貫徹落實《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州制造2025戰(zhàn)略規(guī)劃的通知》（穗府〔2016〕4號）、《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案及5個行動計劃的通知》（穗府〔2016〕8號）、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率試行辦法的通知》（穗府辦〔2015〕11號）等政策文件精神，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化用地需求，根據(jù)《廣東省國土資源廳印發(fā)〈關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕3號），結(jié)合本市實際，制定此辦法。第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓的管理和實施適用本辦法。第三條　為健全我市工業(yè)用地土地供應(yīng)和土地有償使用體系，降低企業(yè)用地成本，提高土地市場周轉(zhuǎn)效率，我市供應(yīng)的工業(yè)用地，除按國家規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限出讓外，可按先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應(yīng)。本辦法所稱工業(yè)用地使用權(quán)租賃是指國家將一定年限的工業(yè)用地使用權(quán)出租給土地使用者（以下簡稱為承租人）使用，由承租人與國土規(guī)劃行政主管部門（以下簡稱為出租人）簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同（以下簡稱為租賃合同），并支付國有建設(shè)用地使用權(quán)租金的行為。本辦法所稱工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓，是指國家將工業(yè)用地使用權(quán)在法律規(guī)定的最高出讓年限以內(nèi)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和意向用地單位經(jīng)營情況合理確定工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限，出讓給土地使用者（以下簡稱為受讓人）使用，由土地受讓人與國土規(guī)劃行政主管部門（以下簡稱為出讓人）簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱為出讓合同），并支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。第四條　市國土規(guī)劃行政主管部門負責(zé)本市工業(yè)用地先租賃后出讓和彈性年期出讓的規(guī)劃、供應(yīng)、利用等政策制定和指導(dǎo)監(jiān)督工作，區(qū)國土規(guī)劃行政主管部門負責(zé)本區(qū)工業(yè)用地先租賃后出讓和彈性年期出讓方案的具體制定。市工業(yè)和信息化、發(fā)展改革行政主管部門會同國土規(guī)劃、商務(wù)等行政主管部門負責(zé)制定本市工業(yè)用地先租賃后出讓和彈性年期出讓工作的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)（指南），制定并實施土地利用績效評估的指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、方法和程序等。各區(qū)政府負責(zé)各自行政區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地先租賃后出讓和彈性年期出讓的具體實施及項目履約考核工作。第二章　土地供應(yīng)第五條　中華人民共和國境內(nèi)外的個人、法人和其他組織均可以通過先租賃后出讓、彈性年期出讓方式取得工業(yè)用地使用權(quán)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第六條　工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開交易方式。工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓或彈性年期出讓的審批管理與現(xiàn)有工業(yè)用地使用權(quán)公開出讓程序相同，由各區(qū)按程序?qū)嵤５谄邨l　工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓在出讓條件中應(yīng)明確租賃年限、出讓年限、租金收取標(biāo)準(zhǔn)及收取方式、出讓后的出讓金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期滿的績效評估指標(biāo)。工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓應(yīng)明確彈性出讓年限、出讓金標(biāo)準(zhǔn)。第八條　工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限不得超過20年，具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)項目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實力等情況確定。對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批準(zhǔn)，以市人民政府認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。第九條　先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，在出讓公告中明確出讓年限和租賃年限。彈性年期出讓的，在出讓公告中明確出讓年限。第十條　工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓須符合社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)計劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時序相銜接。第十一條　從注冊資本、投資強度、產(chǎn)業(yè)類型及產(chǎn)出貢獻等方面綜合評價，嚴(yán)格先租賃后出讓和彈性年期出讓項目用地準(zhǔn)入。國土規(guī)劃行政主管部門牽頭會發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、商務(wù)、環(huán)保等行政主管部門共同制定擬先租賃后出讓和彈性年期出讓地塊的產(chǎn)業(yè)要求、投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)模、環(huán)保要求等出讓條件，但不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件。第十二條　工業(yè)用地出讓年限屆滿前3個月內(nèi)，原土地受讓人可提出續(xù)期使用申請。出讓續(xù)期期限不得超過20年。第三章　土地租金、出讓金標(biāo)準(zhǔn)第十三條　工業(yè)用地使用權(quán)租賃的租金起始價應(yīng)與出讓價相均衡，最低租金不得低于按國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價折算的租金標(biāo)準(zhǔn)。土地租金在租賃期間不作調(diào)整。第十四條　彈性年期出讓起始價根據(jù)工業(yè)用地法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場評估價。第十五條　工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓的起始價根據(jù)租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年期加出讓年期與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（租賃年期＋出讓年期）÷50×出讓50年市場評估價。土地租賃期間租金根據(jù)最終成交金額進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限與法定最高出讓年限的比例，原則上按年平均收取。即：租金＝（租期÷50）×成交價，再按年平均收取。土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價－租金。第十六條　申請出讓續(xù)期的，土地價款應(yīng)當(dāng)按照申請辦理續(xù)期使用手續(xù)時點按照第十三條、第十四條的規(guī)定重新組織評估確定。第十七條　出租人、出讓人應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。第十八條　土地租金、出讓金按照《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）等相關(guān)出讓金收支管理規(guī)定執(zhí)行。第十九條　土地租賃和出讓過程中按規(guī)定應(yīng)繳納的稅費由雙方各自承擔(dān)。第二十條　工業(yè)用地彈性年期出讓的受讓人在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向不動產(chǎn)登記、國土規(guī)劃等行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)登記，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書。土地使用權(quán)證中須備注土地取得方式、彈性出讓年限、出讓土地用途等內(nèi)容。先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地在土地租賃期間不予辦理土地使用權(quán)登記，承租人在付清第一期租金后，持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，向國土規(guī)劃行政主管部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書。土地出讓期間，受讓人在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向不動產(chǎn)登記部門申請辦理土地使用權(quán)登記。土地使用權(quán)證中須備注土地取得方式、土地出讓年限與出讓土地用途等內(nèi)容。第四章　土地供后管理第二十一條　對需要享受優(yōu)惠政策的土地意向人，屬地區(qū)政府、投資或相關(guān)行業(yè)行政主管部門應(yīng)向國土規(guī)劃行政主管部門提供意向人符合條件的證明文件，由國土規(guī)劃行政主管部門登記備案后執(zhí)行。對提出規(guī)劃條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地使用條件的，應(yīng)按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由提出關(guān)聯(lián)條件的部門要求土地競得人提交項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和提出關(guān)聯(lián)條件部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關(guān)聯(lián)條件的部門應(yīng)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書進行監(jiān)督，并適時通報國土規(guī)劃行政主管部門。項目用地達不到約定的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進行處置。第二十二條　彈性年期出讓的，受讓人未按出讓合同約定時間動工開發(fā)建設(shè)的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時開展閑置土地調(diào)查和處置工作。先租賃后出讓方式取得土地，承租人未按租賃合同約定時間動工開發(fā)建設(shè)的，由出租人按照合同約定收回土地使用權(quán)。第二十三條　土地出讓期間，受讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的土地用途和要求進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營，原則上不允許改變土地用途使用土地。對城市規(guī)劃已明確調(diào)整為其他經(jīng)營性用地的工業(yè)用地，由土地儲備機構(gòu)予以收儲。土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請改變用途，出租人按照合同約定收回土地使用權(quán)。第二十四條　鼓勵存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地節(jié)約集約利用水平。鼓勵以先租賃后出讓、彈性年期出讓取得工業(yè)用地使用權(quán)的單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防要求的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部土地整理、開發(fā)建設(shè)地下空間等途徑提高土地利用效率。經(jīng)批準(zhǔn)在原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴建工業(yè)項目，且投資強度、建筑容積率等指標(biāo)符合省、市規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，對新增的建筑面積部分不再補繳土地出讓價款。第二十五條　建立用地項目土地利用績效評估制度。在出讓合同中約定，達產(chǎn)后每年對用地項目土地利用績效進行評估，對連續(xù)3年不達績效預(yù)期或3年累計數(shù)不達預(yù)期的，政府有權(quán)按合同約定提前收回用地。績效評估細則由市發(fā)展改革行政主管部門會同市工業(yè)和信息化、商務(wù)、國土規(guī)劃等行政主管部門另行制定頒布，由區(qū)政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機構(gòu)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、本辦法和土地租賃合同或出讓合同要求組織實施。第二十六條　承租土地使用權(quán)期滿，經(jīng)績效評估通過的，承租人可申請與出租人簽訂出讓合同，承租人應(yīng)當(dāng)最遲于承租年限屆滿前一年向出租人提出。出租人同意將土地使用權(quán)出讓的，雙方簽訂出讓合同，由受讓人支付出讓金等土地有償使用費和相關(guān)稅費。未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達到合同約定要求的，承租土地使用權(quán)由出租人按照合同約定無償收回，對地上建筑物的補償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由承租人恢復(fù)原狀等方式處置。第二十七條　受讓人提出續(xù)期申請的，出讓人應(yīng)會同屬地區(qū)政府組織相關(guān)部門在接受申請后1個月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評價工作。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)評價達到合同約定使用條件的，可以協(xié)議出讓方式續(xù)期使用。第二十八條　土地出讓期間的土地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓或抵押參照現(xiàn)有工業(yè)用地相關(guān)管理政策辦理。其中孵化器用地，以我市有關(guān)孵化器用地政策為準(zhǔn)。以先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地及地上建筑物在土地租賃期間不得辦理轉(zhuǎn)租。第二十九條　因受讓人自身原因需終止項目投資建設(shè)或運營的，受讓人應(yīng)在終止前6個月向出讓人申請終止履行出讓合同并請求退還土地，經(jīng)出讓人同意，按照合同約定終止合同，退還工業(yè)用地使用權(quán)，對地上建筑物的補償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復(fù)原狀等方式處置。第五章　違約責(zé)任第三十條　工業(yè)用地使用權(quán)實施先租賃后出讓和彈性年期出讓后，應(yīng)將開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能環(huán)保等要求納入土地出讓合同。未達到規(guī)定要求的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。第三十一條　受讓人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)出讓人同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或未按合同約定支付土地出讓金的，出讓人可以按合同約定向受讓人收取違約金，直至解除合同、依法收回土地使用權(quán)。出讓人未按合同約定交付土地的，受讓人可以按合同約定向出讓人收取違約金，直至解除合同。第三十二條　存在下列情形之一的，按照合同約定，出租人（出讓人）可無償收回工業(yè)用地使用權(quán)，對地上建筑物的補償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復(fù)原狀等方式處置：（一）除不可抗力外，因承租人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)或終止項目投資建設(shè)或運營的，或未按時繳交土地租金，或改變土地用途，或進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的；（二）除不可抗力外，因受讓人自身原因未按時開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同約定最長時限的；（三）在達產(chǎn)評估、過程評估階段，經(jīng)區(qū)政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機構(gòu)評估認(rèn)定不符合績效評估要求，按合同約定應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)的；（四）在使用過程中造成嚴(yán)重環(huán)境污染，經(jīng)人民法院作出有罪判決或經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估認(rèn)定。第六章　附則第三十三條　本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期5年。有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。公開方式：主動公開