穗府辦規〔2025〕2號

廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則的通知

各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施中遇到問題，請徑向市發展改革委反映。

廣州市人民政府辦公廳

2025年1月27日

廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則

第一章  總  則

　　第一條  為進一步落實《城市公共交通條例》、《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（國辦發〔2014〕37號）、《國家發展改革委印發<關于打造現代綜合客運樞紐提高旅客出行質量效率的實施意見>的通知》（發改基礎〔2016〕952號）、《廣東省人民政府辦公廳印發關于支持鐵路建設可持續運營推進土地綜合開發若干政策措施的通知》（粵府辦〔2024〕5號）、《廣州市城市軌道交通管理條例》有關要求，建設綜合換乘系統，改善出行條件，切實推進軌道交通場站同步規劃、同步選址、同步設計和一體化建設，圍繞軌道交通場站開展土地儲備規劃，推進土地儲備，實施綜合開發，形成城市功能區，實現土地高效集約利用，籌集軌道交通建設和運營補助資金，特制定本實施細則。

　　第二條  本市行政區域內軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發的方案編制、審查、用地征收與供應、項目管理、儲備與開發、收益管理等工作，適用本細則。存量軌道交通站點、車輛基地、附屬工程等相關綜合開發工作可參照本細則實施。

　　第三條  本細則所稱軌道交通場站綜合體（以下簡稱場站綜合體），是按照“零距離”換乘、一體化建設運營要求，以便利出行、便捷換乘為主要目的，以軌道交通場站為核心，科學組織出入口、換乘設施、步行系統與城市生活服務設施，構建軌道交通場站及相關設施布局協調、交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用、軌道運輸功能與城市綜合服務功能有機銜接的一體化建設項目。

　　場站綜合體用地范圍包括軌道交通站點、車輛基地、軌道本體、附屬工程（含出入口、通風亭、車站預留空間等）、軌道交通控制保護、交通銜接工程及與軌道交通有關的城市生活服務設施等所需用地，具體范圍可根據軌道交通場站類型、地形、現狀用地條件、用地權屬、城市道路等實際情況劃定。應盡量避免地塊分割，造成零星用地、邊角地；避免多劃與場站綜合體功能建設無關的開發用地。

　　第四條  本細則所稱軌道交通場站周邊土地綜合開發（以下簡稱周邊土地綜合開發），是應用TOD理論（Transit-Oriented Development，以公共交通為導向），在以場站綜合體為中心的800米（約15分鐘步行路程）半徑區域，建立集交通、商務、商業、文化、教育、醫療、居住、產業為一體的城市功能區，通過大運量軌道交通系統（含國鐵、城際軌道交通、城市軌道交通等）引領城市發展，優化城市及產業布局，有利于建設軌道交通站點便民生活圈，圍繞站點集聚人口與崗位，增強軌道交通客流，實現社會效益和經濟效益，推動站城融合發展，實現職住平衡目標。

　　周邊土地綜合開發用地范圍包括距離場站綜合體為中心約800米半徑范圍、與軌道功能緊密關聯的地區。具體范圍可根據地形、現狀用地條件、城市道路、河流水系、地塊功能及用地完整性等實際情況劃定。

　　第五條  廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發工作主要責任單位分工如下：

　　（一）市發展改革委負責統籌推進場站綜合體規劃建設及周邊土地綜合開發工作，綜合協調場站綜合體概念方案和周邊土地綜合開發規劃方案編制及申報審查。

　　（二）市財政局負責場站綜合體的概算評審。

　　（三）市規劃和自然資源局負責指導和協調場站綜合體概念方案、周邊土地綜合開發規劃方案的編制，辦理項目選址、土地儲備、土地供應、規劃審批等有關工作；加強統籌場站綜合體和周邊土地綜合開發的統一規劃設計，強化站城融合。

　　其他具備市屬用地規劃審批權限的單位按照職責做好場站綜合體及周邊土地綜合開發的相關用地、規劃管理等工作。

　　（四）市住房城鄉建設局按職責做好場站綜合體及周邊土地綜合開發涉及城市更新項目的綜合協調工作。

　　（五）市交通運輸局參與場站綜合體概念方案、周邊土地綜合開發規劃方案的審查，負責場站綜合體初步設計方案審查及概算批復，負責場站綜合體建設協調及運營監管工作。

　　（六）市土地開發中心作為場站綜合體的儲備主體，負責場站綜合體土地儲備項目的立項申報、資金籌措、組織協調等工作，參與編制和申報審查場站綜合體概念方案，參與編制和申報周邊土地綜合開發規劃方案，負責編制場站綜合體控制性詳細規劃，指導各區開展土地和房屋征收、用地報批等工作。

　　（七）區政府作為周邊土地綜合開發用地的征收和儲備主體，負責編制和申報周邊土地綜合開發規劃方案；負責周邊土地綜合開發項目實物儲備工作，并落實城鄉建設用地規模及指標；受托開展場站綜合體的征地拆遷、安置補償等工作。

　　（八）軌道交通投資建設主體可編制和申報場站綜合體概念初步方案、概念方案和初步設計方案，配合編制和申報周邊土地綜合開發規劃方案；負責場站綜合體項目涉及的土地及房屋征收協調等有關工作。

第二章  場站綜合體概念方案與周邊土地綜合開發規劃方案編制

　　第六條  在軌道交通建設規劃和工程可行性研究報告階段分別編制場站綜合體概念初步方案和場站綜合體概念方案。

　　場站綜合體概念初步方案和概念方案要與周邊土地綜合開發規劃方案銜接一致，明確用地范圍、建筑規模和整體布局，并就項目用地和建設規模、交通組織、交通銜接等方案進行充分論證。

　　場站綜合體既是軌道交通規劃建設的重要節點，又是周邊土地綜合開發規劃方案中的重要項目，既可與軌道交通工程同步選址、同步建設，又可與周邊土地綜合開發規劃相互銜接形成整體。

　　第七條  場站綜合體概念初步方案和概念方案均應滿足軌道交通設施建設和交通銜接需求，有條件的軌道交通場站可整合軌道交通設施、周邊建筑及公共用地，充分利用地上、地下空間，達到“零換乘”的目標，促進交通功能與城市生活服務功能的有機結合。

　　場站綜合體概念初步方案和概念方案均應以便利出行、便捷換乘、節能降碳為原則開展設計，如周邊交通和基礎設施承載力滿足相關要求的，可進行綜合開發設計。

　　第八條  場站綜合體概念初步方案應包括以下內容：

　　（一）與周邊土地綜合開發規劃方案確定的功能定位、建設規模、交通規劃銜接一致。

　　（二）初步確定選址范圍、開發強度、功能布局及交通設施條件等。

　　（三）研判開發條件，并進行分類：

　　車輛基地綜合開發（A類）。此類項目應盡量結合軌道站點規劃建設，并做好與軌道站點的交通銜接組織。

　　具備較好開發條件站點（B類）。此類站點一般位于城市中心區邊緣或待開發區域。可結合周邊用地和規劃合理確定出入口、通風亭等軌道站點設施的位置，并有條件對軌道站點設施覆蓋的區域進行一體規劃、設計、建設。

　　具備局部開發條件站點（C類）。此類站點可結合部分軌道站點出入口、通風亭、車站預留空間等軌道站點設施進行局部開發。

　　不具備開發條件站點（D類）。此類站點一般位于城市中心區。應重點考慮軌道交通設施與周邊交通的銜接和景觀環境的升級改造。

　　第九條  在場站綜合體概念初步方案基礎上進一步深化設計，編制場站綜合體概念方案。場站綜合體概念方案應滿足場站綜合體與軌道交通工程同步選址落實用地紅線、開展征地拆遷的需要，滿足地下、地上工程設計和工程界面劃分的需要，滿足土地供應和投資安排的需要。包括以下內容：

　　（一）用地范圍。選址應滿足自然災害易發區、生態保護紅線以及基本農田等管控要求，綜合考慮軌道交通設施、控制保護范圍、交通銜接工程的用地需求，結合地塊實際，合理劃定場站綜合體的建設用地范圍。場站綜合體（站點）根據軌道交通站點的定位和條件綜合考慮，用地面積按不超過10公頃控制。場站綜合體（車輛基地）用地應優先確保軌道交通基礎設施使用功能，并結合用地權屬、規劃路網、自然地形等條件確定用地范圍，用地面積原則上按不超過50公頃控制，其中白地面積占比不高于30%。場站綜合體（車輛基地）用地應與站點緊密相連。

　　（二）功能布局。明確用地范圍內各項功能、布局和組織形式。在優先滿足交通功能的基礎上，充分挖潛地上地下空間，加強各功能之間的統籌，避免不適宜的功能布局，通過復合設計、立體開發、功能融合等手段提升場站綜合體的城市綜合服務功能。

　　（三）建筑設計。明確建筑物的功能布局、建筑規模、控制高度、退縮要求、形態風貌等，確定建筑體內部換乘設施（交通核）設計、人車動線組織，選定場站綜合體結構體系，完成蓋上蓋下建筑主體結構銜接，并結合建筑的場站出入口及附屬設施進行設計。

　　（四）交通銜接。優化站點交通功能定位及規模研究，整合軌道交通與公交站場、P+R（停車換乘）停車場、出租車及網約車停靠點、非機動車停車場等銜接要求，按照兼顧有利于步行的原則，對緊鄰或必要銜接的城市道路設置提出優化建議，完成區域交通銜接設計。

　　對于多種軌道交通線路換乘的軌道交通場站，可結合交通換乘功能設置廣場、中庭或高架平臺等空間組織視覺中心，增強交通引導、識別能力。

　　（五）景觀環境設計。對用地范圍內的景觀環境設計提出概念性方案，通過景觀升級改造改善城市形象，加強交通引導功能。

　　（六）主要經濟技術指標分析、經濟收益測算及項目建設投融資方案研究。

　　第十條  軌道交通沿線區政府會同市土地開發中心等單位，在軌道交通建設規劃階段同步編制周邊土地綜合開發規劃方案，通過優化土地使用性質和開發強度，提升土地使用價值和開發收益；在軌道交通工程可行性研究階段完成周邊土地綜合開發規劃方案編制。

　　已批復軌道交通工程可行性研究報告但未開工的線路，應補充編制周邊土地綜合開發規劃方案。

　　第十一條  周邊土地綜合開發規劃方案應包括：規劃范圍、開發定位、儲備用地規模、國土空間總體規劃情況、控制性詳細規劃調整建議、交通專項規劃、土地開發及收益測算、實施計劃等。

　　（一）規劃范圍。統籌場站綜合體為中心約800米半徑范圍的產業發展、公共服務設施配置、城市生活功能組織等因素，兼顧經濟效益與社會效益，通過一體規劃和城市設計，劃定規劃范圍。

　　（二）開發定位。分析軌道交通沿線各片區的城市功能定位和空間發展重點，合理確定交通功能定位，明確軌道交通場站周邊片區的主要功能構成。

　　（三）儲備用地規模。科學分析國土空間開發保護情況、城市基礎設施及交通承載力、軌道交通建設投資等條件，合理確定規劃范圍內具備開發潛力和儲備條件的用地。

　　（四）控制性詳細規劃調整建議。明確規劃范圍內用地功能，提出公共服務設施、綠地系統、建設用地強度、道路交通、公交站場、換乘設施、步行系統、地下空間、市政設施、城市設計等控制性詳細規劃調整建議。

　　（五）交通專項規劃。結合交通功能定位，明確交通需求預測、交通設施布局設計、交通組織設計、綜合交通系統規劃設計等。

　　（六）投資收益測算。根據片區發展定位、可儲備用地規模和規劃調整建議，測算開發投資金額及土地開發收益。

　　（七）實施計劃。根據軌道交通建設計劃，對年度土地儲備計劃、控制性詳細規劃、土地供應等提出時間節點計劃。

第三章  場站綜合體概念方案審查

　　第十二條  場站綜合體概念方案按以下程序組織審查：場站綜合體概念方案在征求相關部門意見后，由市規劃和自然資源局或具備市屬用地規劃審批權限的單位進行審查，確定場站綜合體用地范圍。

　　場站綜合體用地可納入軌道交通工程一并規劃和審查，市規劃和自然資源局或具備市屬用地規劃審批權限的單位按程序核發《建設項目用地預審與選址意見書》。

　　第十三條  場站綜合體概念方案應與土地儲備和相關城市規劃充分銜接。場站綜合體概念方案經市規劃和自然資源局或具備市屬用地規劃審批權限的單位審查，并提交市規委會主任委員會審議通過后報市政府審定。

　　經市政府審定印發的場站綜合體概念方案，納入國土空間基礎信息平臺，疊加至國土空間規劃“一張圖”，并將主要內容納入國土空間詳細規劃組織實施。

　　軌道交通投資建設主體可受托編制和申報場站綜合體控制性詳細規劃，并與場站綜合體概念方案確定的主導功能與總體規劃指標進行銜接，市規劃和自然資源局或具備市屬用地規劃審批權限的單位按規劃審批程序組織修改完善和上報審查。

第四章  周邊土地綜合開發規劃方案審查

　　第十四條  周邊土地綜合開發規劃方案按以下程序組織審查：由市發展改革委、市規劃和自然資源局牽頭組織市住房城鄉建設局、市交通運輸局以及其他相關職能部門進行聯合審查，審查通過后報市政府審定。

　　經市政府審定印發的周邊土地綜合開發規劃方案，納入國土空間基礎信息平臺，疊加至國土空間規劃“一張圖”，并將主要內容納入國土空間詳細規劃組織實施。

　　第十五條  沿線區政府負責編制和申報周邊土地綜合開發控制性詳細規劃，市規劃和自然資源局或具備市屬用地規劃審批權限的單位按規劃審批程序組織修改完善和上報審查。

第五章  場站綜合體用地征收與供應

　　第十六條  辦理場站綜合體項目用地選址后，需征收土地或者拆除房屋的，納入軌道交通工程征收范圍，與軌道交通工程用地一并征收，費用根據土地使用性質，分別列入軌道交通建設成本和場站綜合體土地開發成本。對于實施綜合開發的車輛基地用地，城市軌道交通建設前期費用（包括永久用地、臨時用地、房屋拆遷、交通疏解、管線遷改等所有前期工程費用）按照綜合開發分攤面積占車輛基地總用地面積的比例進行分攤。綜合開發分攤面積為蓋板投影面積的50%與周邊可用于綜合開發的全部土地面積之和，綜合開發分攤的城市軌道交通建設工程前期費用、蓋板及支撐蓋板的梁、柱、基礎等主體費用計入土地成本。

　　軌道交通投資建設主體協助做好軌道交通工程和場站綜合體用地征收相關工作。相關區政府按要求完成農用地轉用、集體土地征收、國有土地收回、拆遷補償安置、房地產權屬注銷等手續。

　　第十七條  場站綜合體土地供應可結合地塊實際，按照“一體規劃、同步建設、統一供應”的思路，根據投資類別分為三種模式。

　　（一）政府投資類。原則上適用于不具備綜合開發條件的軌道交通場站。對于軌道交通場站地塊范圍內的交通銜接設施、環境建設項目或便民服務設施，可作為軌道交通項目的附屬配建工程實施，此類設施增加的建設及其他費用納入軌道交通建設資金統籌解決。土地供應依法采用劃撥方式。

　　（二）運營企業投資類。原則上適用于具備局部開發條件的軌道交通場站。支持軌道交通投資建設主體采用一體規劃、同步建設的模式投資建設，土地供應依法采用協議出讓、公開出讓等方式。

　　（三）社會投資類。適用于具備較好開發條件的站點或車輛基地，采取帶場站綜合體方案公開出讓方式。出讓方案須包括軌道交通相關設施建設。

　　第十八條  結合實際，在依法合規的前提下創新征地拆遷補償機制。根據各區規劃和用地情況，在制定場站綜合體和周邊土地綜合開發規劃方案時，結合征地補償和城市更新政策，因地制宜制訂征收拆遷補償方案，通過預留地、新建物業置換、貨幣補償等多種方式落實城市規劃、征地拆遷補償，完善周邊基礎設施、公建配套建設，提升綜合開發用地的土地經濟價值。

　　沿線區政府牽頭制訂征收補償方案，由軌道交通投資建設主體和沿線區政府分別負責落實場站綜合體和周邊土地綜合開發征拆資金。

　　場站綜合體建設用地和周邊土地綜合開發用地可視情況聯動供應，統一建設開發。

　　第十九條  經國家授權經營的土地，在使用年限內可按照國家、省有關規定依法作價出資（入股）、租賃或經國家出資企業審核批準后在集團公司內部國有控股、國有實際控制企業之間非公開轉讓。

第六章  場站綜合體項目管理

　　第二十條  支持場站綜合體項目由一個主體負責一體規劃、設計、建設，并做好項目投資的銜接，實現場站綜合體與軌道交通工程、周邊市政道路等同步規劃、同步設計、同步建設、同步運營；符合綜合開發條件的應統籌規劃設計，預留實施條件。

　　軌道交通設施與其相鄰建筑物之間的連通通道及場站綜合體同步預留工程，符合政策規定要求的，市發展改革委、市規劃和自然資源局等部門應當一并納入軌道交通工程審批，建設費用根據使用功能在軌道交通設施和綜合開發投資之間進行分攤。

　　第二十一條  按照場站綜合體的投資類別進行分類管理：

　　（一）對于政府投資類項目，按照政府投資管理相關規定執行，相應投資納入軌道交通建設資金統籌解決。

　　（二）對于運營企業投資類項目，在初步設計概算階段，明確軌道交通設施部分和綜合開發部分投資分攤。

　　（三）對于社會投資類項目，鼓勵軌道交通投資建設主體與社會資本合作投資建設，也可由社會投資主體單獨投資建設。由社會投資主體單獨投資建設的，可采取以下兩種方式：

　　1. 由社會投資主體一并投資建設軌道交通設施，承擔投資開發成本。

　　2. 由社會投資主體代為建設軌道交通設施，在初步設計概算階段明確軌道交通設施部分和綜合開發部分投資分攤，分別由軌道交通投資建設主體和社會投資主體承擔。

　　第二十二條  場站綜合體項目由軌道交通投資建設主體承擔的，市規劃和自然資源局在審批時統一批復軌道交通工程和場站綜合體項目的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。由其他主體承擔的，應征求軌道交通投資建設主體意見后，報市規劃和自然資源局批復場站綜合體項目建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。

　　軌道交通投資建設主體在確保安全的前提下，可依法探索利用軌道交通預留空間開展出租經營，市發展改革委、財政局、規劃和自然資源局、住房城鄉建設局、市場監管局、應急管理局、消防救援支隊等部門按規定給予支持和指導。

第七章  場站綜合體及周邊土地綜合開發用地儲備和開發

　　第二十三條  市土地開發中心和各區土地儲備機構應分別編制場站綜合體項目和周邊土地綜合開發項目土地儲備實施方案報同級政府審批，或將符合條件的相應地塊申請納入市土地儲備年度計劃。由市土地開發中心向市規劃和自然資源局申請場站綜合體項目的規劃選址，并組織開展實物儲備工作。各區土地儲備機構按程序辦理周邊土地綜合開發項目的規劃選址，并開展實物儲備工作。

　　第二十四條  場站綜合體土地儲備資金由市級財政資金安排解決，周邊土地儲備資金由區級財政資金安排解決。市土地開發中心應結合場站綜合體項目土儲工作任務進度，及時編制年度土地儲備投資計劃，區級土地儲備機構應結合周邊土地綜合開發項目土地儲備計劃，按程序辦理相關立項手續，確保土地儲備資金的落實。

　　第二十五條  市規劃和自然資源局負責綜合開發土地供應。根據場站綜合體用地或周邊土地綜合開發用地的規劃條件、軌道交通建設（含征拆）及運營補助（或可持續經營責任）資金籌集計劃和軌道沿線綜合開發土地儲備進度情況，由市規劃和自然資源局按程序開展軌道交通沿線土地供應。如用地涉及軌道交通相關設施的，市規劃和自然資源局應當提出預留與城市軌道交通相連接空間的規劃設計要求。

第八章  場站綜合體及周邊土地綜合開發收益管理

　　第二十六條  周邊土地綜合開發一級開發收益是沿線區政府建設（含征拆）出資及運營補助（或可持續經營責任）資金的重要來源，一級開發收益總額應與沿線區政府相應出資責任相匹配。

　　場站綜合體及周邊綜合開發土地的市區出讓分成收入按現行出讓機制執行。一級開發收益中，市級分成收入由市財政統籌安排，區級分成收入由區財政統籌安排，重點用于軌道交通項目建設（含征拆）出資及運營補助（或可持續經營責任）。

　　第二十七條  軌道交通建設和綜合開發資金平衡方案根據綜合開發用地規模、建設量和開發時序并結合軌道交通建設投資計劃制定。

　　第二十八條  城市軌道交通在建項目市區出資職責按照現行市區共建資金管理機制繼續執行。新一輪軌道交通建設規劃按照市區出資分擔機制，由市、區分別統籌場站綜合體建設和軌道沿線周邊土地綜合開發，充分調動相關職能部門和各區政府積極性，加大各部門協同力度，統一規劃、統一設計、統一建設，共同籌集軌道交通建設（含征拆）出資及運營補助（或可持續經營責任）資金。

　　第二十九條  由市發展改革委牽頭，對場站綜合體建設和周邊土地綜合開發開展定期項目后評價，包括對建設開發程序、實施效果等進行評估。

第九章  附  則

　　第三十條  本細則自印發之日起施行，有效期5年。

公開方式：主動公開

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2025年2月5日印發